不動産をライフプランに組み込む「リタイア後を考えた経営計画」

リタイア後のことを考えた経営計画 ライフシフト

不動産について考えましょう

フォトのGus RuballoUnsplash

不動産とは「土地」および「その定着物」とされている(民法86条)。

定着物と は、土地に固定して動かないものを意味しており、建物が代表的なものということになります。
 
日本においては、土地と建物がそれぞれ別の不動産とされているので、 日本では借地制度が発達しました。

100年時代を生き抜くライフシフターにとって、不動産は「有形資産」を増やす上で、うまく運用すると効率の高い収益が見込めます。

ただし、不動産には、以下のような特徴があり、メリットになるかと思えば、デメリットになる場合もありますが、入手すると資産運用の点で有利になります。無駄遣いをしないことが、スタートといえます。

リタイア後を考えた経営計画

リタイア後のことを考えた経営計画

 

生活費を考えて、リタイア後のことも考える。起業すらしていない人には経営とか考えることはできないと思います。

しかし、小規模でも事業を興して幸せな人生を過ごしている人は少なくありません。

そんな彼らが大切にしていることは、「ひとり」で生きる。つまり一人で会社を運営すること。

そこで言えることは、国土の4%に満たない面積に70%の人が暮らしている狭い日本には、すでになんでもあるということです。

「なんでもあるけど、なんにもない」のです。

その意味は、顧客の満足させるものはないということ。そこに活路があります。

そして、リタイア後の人生から逆算して、いまをどう生きるかが、今日のテーマです。

そのときに視野に入れておきたいのが、「不動産」です。

不動産

不動産は大きな楽しみになります

フォトiAlicante地中海ホームズUnsplash

不動産には、次のような特徴があります。

  1. 個別性が強い。
  2. 公共性が高い。
  3. 複雑な権利関係が成立する場合がああります。
  4. 適正な価格判定が難しい。

(1)個別性が強い。

全く同じ不動産は存在しません。
時間の経過とともに、周辺環境も変化するた め、その時々の現地調査が必要になります。

(2)公共性が高い。

日本では国土のわずか3.8%の市街化区域に、人口の約70%が集中し ています。

土地の私的所有権は認められていますが、一方で限りある国民共通の 資産としての面を持っている点が、他の資産と違う点といえます。

(3)複雑な権利関係が同時に成立する。

不動産には、土地に対する権利(主に所有権と借地権)、建物に対する権利(主に所有権と借家権)などがあります。
借地権、賃借権、抵当権等の複数の権利が同時に成立する 場合があります、

権利を公示する手段として登記制度がありますが、法的にも法務省・国土交通省など、管轄の違いがあるので、利害関係者とのトラブルを回避するためには、こうした権利を正しく理解する必要があります。

(4)適正な価格判定が難しい。

個別性が強いため、客観的な適正価格を判定することが難しいと言われています。

そのため 「一物四価(いちぶつよんか)」ともいわれます。

 

一物四価

一物四価とは、土地を評価したり価値を指標化する際の、4つの価格(評価価値)のこと。以下の4つに分類されています。

1.実勢価格:

実際に市場で売買される取引価格における過去の実績の平均的な金額のこと。
いわゆる「時価」といわれるもので、取引事例や近隣の取引価格を参考にする場合が多い。

2.公示価格:

国土交通省が毎年1月1日時点の土地を算定した価格で、一般の土地取引の指標とされている。

3.相続税評価額:

国税庁が算定するもので、毎年1月1日時点の価額で7月に公表される。

4.固定資産税評価額

固定資産税を徴税するために固定資産税の算定の基礎となる土地価格を評価したもの。
3年に1度、前年1月1日を基準にして公表される。

以上、それぞれの用途により、4つの価額が使用されている。

 

2. 投資・運用対象としての特性

不動産投資・運用する場合、どんなメリット・デメリットがあるのか見てみます。

(1)収益性・安全性・流動性(換金性)から見た特性

①収益性

収益はインカム・ゲイン(賃料収入)と値上がり益(キャピタル・ゲイン))によ って成り立っています。

価格と賃料は物価との連動性があり、インフレには強 いのが特長です。

日本で働く外国人の中には、給与の高い仕事を日本でして、稼いだお金で母国で次々と不動産(土地・建物)を購入して、家賃収入を増やしている人が少なくありません。

②安全性

不動産は実物資産でそれ自体利用価値があります。
しかも、登記制度により公示もされるので、比較的、安全性は高いのも特徴です。

③流動性  

不動産は個別性が強い。

また、高額でもあり、すぐに換金できるわけでもな く流動性は乏しい難点があります。

 

(2)不動産運用上の特性

①保有コストがかかる

固定資産税、補修等の保有コストがかかるので、収益が上がるように運用 することが大切です。

②長期の運用になる

建物を構築する場合は長期の運用となり、将来見通しが大切です。

③転用コストがかかる

建物の用途を変更する場合など転用時のコストが大がかりになります。

 

まとめ

「働き方改革」が急ピッチで進んでいますが、政治家は政局の争いに持ち込んで、真面目な議論の邪魔をしているように思います、つまりメディアも国にあてにできないので、個人が自分でキャリアプランを考えないといけません。

これまで当たり前と考えられてきたことがキャリアプランは崩壊しました、

20歳前後で社会人になって70歳前後まで働くといっても、会社はノート言いますよ。雇用を延ばせとは政府の願望ですが、もう無理でしょう。

だから、起業するかしない、20歳代前半で一斉就職だって無理です。

自分がどう生きていくかを住む場所も含めて、学生時代にきとんと決める必要があります。住む場所も数回変えていく事になるでしょう。

変えられ得る自分でいたいですね、お金は極力使わない事です。お金の計画もライフプランと一体化させる必要があります。

 

無駄遣いじないためにもお金の勉強は欠かせませね。

 

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