100年ライフお金のゴエス|借地権を学習する

お金

こんにちは、人生100年時代のマインドフルネスなファイナンシャルプランナー、コーナンダアNです。

いま現在、手元に100万円の貯蓄があるとして、将来のために賃貸マンションのオーナーになることを目論んでいる方はいますか?

二極化する100年ライフ自由に生きるには学習力は欠かせません。

いつかは目標に通じる歩みを、一歩一歩、運んでいくのでは足りない。
その一歩一歩が目標なのだし、一歩そのものが価値あるものでなければならない。
(ゲーテ)

私の友人であるニュージーランド人は、日本で英語の教師をしていますが、母国では家を貸して利益をあげています。
いまは3 軒あり、現在4軒目を軍隊を退役した父親がプラモデル組み立てるように、自分ひとりで建てています。
屋根を設置するときだけ応援を頼むそうですが、タイミングが合うように帰国して手伝う予定です。

こういう生き方もあります。

人生はエンドレスにワンダフル
このサイトは、手元の100万円(あるいは0円)から人生をエンドレスにワンダフルにするアドベンチャーのサイト。
今回は、こ賃貸を考えている人には外せない、複雑な借地権、所有権、さらにでは借地権、普段目にしない登記簿謄本を学習です。

 

 

借地

不動産運用

土地や建物を有償で貸したり借りたりする場合、借地法と借家法、そして平成4年8月1日からは両法を一本化した「借地借家法」が適用されている

借地法、借家法(以下旧法という)は、借地権あるいは借家権を保護する法律である。

しかし、借地借家人(借りる側)の立場が強すぎるとの認識から、借地借家人への偏重を改め、土地の有効利用を促進するという目的で「借地借家法」(以下新法という)が成立した。

ただし、「借地借家法」施行以前に締結された契約は、新法施行後に何回契約更新されても相続や譲渡があっても、新法施行後も多くの旧法の適用を受ける(借地権の存続期間・更新後の期間など)ので注意が必要である

借地権

借地権とは、建物所有を目的とする、地上権(物権)および賃借権(債権)のことをいう。

地上権は、地主の承諾なくして第三者にその権利の譲渡・転貸ができるが、賃借権は原則として地主の承諾がない限り権利の転売譲渡・転貸ができない

承諾なしに行なうと契約解除または明け渡しを請求される。

借地借家法(新法)

新法は従来の借地法と借家法を一本化し、正当事由」の具体化従来の借地権の存続期間の見直しを行ったが、この他にも一般定期借地権・事業用借地権・建物譲渡特約付借地権という新しいタイプの契約が創設された。

この三つを総称して定期借地権という。また、自己借地権が認められた。

 普通借地権(従来の借地権)

借地権の法定存続期間

 

※建物が堅固か非堅固かを問わない

契約により存続期間を70年とすることは出来るが20年とすることは出来ないという事になる。

「正当事由」がない限り契約が更新されるという旧法の制度は、新法においても採用された。
しかし、旧法ではどのような事情が正当の事由として認められるのかが、不明確であったが、新法では判断基準として、

  1. 各当事者が土地の使用を必要とする事情(判断基準の中心)
  2. 借地に関する従前の経過
  3. 土地の利用状況
  4. 貸主が土地の明渡しの条件として借地権者に対して財産上の給付(いわゆる立退き料)の申出という要素が明文化された。
    ただし正当事由が必要となるため、立ち退き料を支払ったからといって当然に契約を終了できるわけではない。

契約の更新

※建物が堅固か非堅固かを問わない

  • 借地権の存続期間が満了する時に建物があれば、借地権者(=土地を借りる権利を持つ人)が更新を請求すると、地主(=借地権を設定している貸す側の人が正当事由ありと遅滞なく異議を述べない限り、更新されたものとみなされる(期間は初回が20年、2回目以降10年となる)(更新請求)。
  • 借地権の存続期間が満了した後に建物があれば、借地権者(=土地を借りる権利を持つ人)が土地の利用を継続すると、地主(=借地権を設定している貸す側の人が正当事由ありと遅滞なく異議を述べない限り、更新されたものとみなされる(法定更新)。
  • 借地権の存続期間が満了する時.に建物はあるが、借地契約の更新がない場合は、借地権者は地主に対して借地権者が借地上に建てた建物を時価で買い取るよう請求できる

借地権と所有権

契約更新には建物があることが必要だが、建物が消滅しても借地権自体は消滅しない(下記も参照)。旧法での朽廃による借地権の消滅の制度は廃止された。

建物の再築(建替えであり、補修・増築などは含まない)

原則として、当初の残存期間中の滅失(老朽化を含む)には再築を認め、更新後の滅失には地主の承諾がない限り再築は認めない

借地権の当初の残存期間が満了する前に建物が滅失

残存期間を超えて存続する建物も再築できる。

地主の承諾があれば、借地期間は承諾日または建物築造日のいずれか早い日から20年となる(借地権の残存期間が長い場合は残存期間)。

承諾がなければ再築はできるが、期間の延長はない。再築通知から2ヵ月以内に地主が異議を述べなかったときは、承諾があったものとみなされる。

更新後の残存期間を超えない建物を再築することはできるが、承諾を得ずに残存期間を超える建物を再築した場合は地主は契約を解除(または地上権の消滅を請求)できる。

その場合3ヵ月を経過すると借地権は消滅する(ただし、借地人にやむを得ない事情がある場合は裁判所の許可を得ることができる道が開かれている)。

なお、再築をしない場合や承諾が得られない場合は、借地人は契約の解約の申入れ(または地上権の放棄)ができる。

地代増減請求権

土地の価格の高騰や下落その他経済事情等により近傍類似の土地の地代に対して不相応となった場合、貸主・借主は将来にむかって地代の増減を請求することが出来る。ただし一定期間増減をしない旨の特約を定めることも可能である。

 

定期借地権

従来の借地権(旧法)では、一度貸してしまうと借地契約の更新により半永久的に地主に土地が戻らず、返却には、高い立退き料を支払うという必要も生じ、土地所有者の貸ししぶりなどを生み、土地が有効に活用されない状況をもたらしていた。

しかしながら、この定期借地権は、借地の契約期間が終了すれば、更新がなく、確定的に借地関係が終了し、地主に土地が返ってくる制度である。定期借地権には以下の三つがある。

一般定期借地権

存続期間は50年以上とする。(50年未満とすると普通の借地権として扱われる)次の3つの特約を書面(公正証書である必要はない)によって行うこと。口頭では無効となる。

これは、期間が50年と長いので、書面にして残しておかないと死亡したりしてわからなくなるからである。

  • 存続期間は更新しない
  • 建物の再築(築造)による存続期間の延長がない
  • 借地人には借地上の建物の買取請求権がない

事業用定期借地権等

以下のすべての要件を満たしたものをいう。

  • 専ら事業に供する建物の所有を目的とする
  • 存続期間を10年以上50年未満とする
  • 事業用定期借地権…30年以上50年未満
  • 特約で
    ①契約の更新がない
    ②建物の再築による存続期間の延長がない
    ③借地人は建物の買取請求をしない、旨を定めることができる。
  •  事業用借地権…10年以上30年未満
    (そもそも10年以上30年未満の設定をできるのは事業用借地権だけである)
  • 契約は必ず公正証書で行わなければならない。公正証書なら確実に保管されるからである。

事業用に限定した借地権なので、会社の寮・賃貸マンションなどの居住用の借地利用は対象外、ファミリーレストランや量販店の郊外(ロードサイド)店舗をイメージしたものである。

建物譲渡特約付借地権

借地期間30年以上で、借地期間満了時に、借地権の目的である地上の建物を、相当の対価で土地所有者に譲渡することを明記した建物買い取り型の借地権である。契約の様式には特段の規定はなく、書面作成の必要はない。これは、建物に地主が仮登記をすることが可能なためである。

・存続期間は更新しない

・建物の再築(築造)による存続期間の延長がない

借地人(建物建設人)のメリットとしては建設当初は土地代金が賃料のみとなり、総事業費を抑えることが可能となる。

なお、土地所有者が借地人から建物を買い取ったとき、借地権は消滅するが借地人または建物の賃借人がこの物の継続使用を請求したときは、期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる

借地権の効力

原則では権利は登記されなければ第三者に対抗はできません。

しかし、借地権の大半は賃借権で、登記されることはまれです。
また、借地権を登記することは契約の要件にはなっていません

そこで、借地借家法では、「借地権者は、借地権(地上権または土地の賃借権)の登記がなくても、借地上に登記されている建物を所有していれば、これをもって第三者に対抗することができる」としている。

まとめ

冒頭にあげたように、自分が好きな国で、好きなことをしながら、稼いだお金で、生まれ故郷では賃貸業を営む。

これからは、日本人も海外に出稼ぎ、稼いだお金で賃貸業

人生100ライフを、どのようにデザインしてライフプランにするかは、自分次第の時代です。

 

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