またまた発生した「令和6年能登半島地震」による被害、政府は部隊の増強を重ね、6日までに5400人態勢に拡充したが、熊本地震では発生から5日後に2万2000人を派遣した実績があるだけに、派遣規模に限れば見劣りの感もある。数字上で差が生じた背景には何があるのだろうか。
自衛隊の初動対応に問題はなかったのか。対応を困難にした要因の一つが被災地の地理的な特性だ。自衛隊幹部は「陸の孤島と言われている半島での未曽有の震災。一番起きてほしくない場所で起こった」と振り返る。自己完結している自衛隊と違い一般のボランティアが救助活動するにしても被災地の方の力を借りなければならないので、勝手に行かなでほしいと呼びかけています。
さて、このような地域で、先々不動産売却をする際には、物件がいくらで売れるのか査定を依頼するのが一般的です。
しかし、具体的にどのような方法で査定がおこなわれるのか知らないという方も多いでしょう。
そこで今回は、建物査定で利用される原価法とは何か、長期優良住宅の場合とあわせて解説します。
中古の一戸建てが高く売れるのはいつかもご紹介するので、売却予定の方は参考にしてください。
建物査定で使われる「原価法」の計算方法
原価法とは、中古住宅の建物部分を査定する際に利用する方法です。
建物を再建築するときの原価から築年数に応じた減価修正をおこなって価格を求めます。
計算式は「再調達単価 × 延床面積 ÷ 耐用年数 × 残存年数（耐用年数－築年数）」で、それぞれの値を入れることで査定額が計算可能です。
建築年に応じた標準建築価額である「再調達価格」、資産として利用できる期間である「耐用年数」は、通常は国税庁のホームページで確認できます。
また、近年では「担保評価法」も建物査定に採用されることが多く、客観的・合理的な調査が可能です。
建物査定で長期優良住宅に高値が付く理由
「能登半島先端の地域に行ったが、普段の現地は穏やかな漁村で、木造の民家が密集している箇所が点在していた。そこでは家屋の8割、9割が損害を受け、半分ほどが全壊しているように見えた」。「現地の惨状を目の当たりにした」と救助に駆けつけた自衛隊員は語ります。
災害の多い日本では、住宅の品質確保を促進する「住宅性能評価制度」が設けられています。
評価項目は大きく分けて10分野ありますが、そのなかでも耐震性や劣化等級は住宅の資産価値に大きく影響します。
住宅性能評価を取得するには第三者機関の厳重な調査を通過しなければならないため、多くの物件は耐震等級3や劣化等級3を確保しています。
また、長期にわたって優良な状態が保てる「長期優良住宅」なども資産価値を上げる要因となるでしょう。
中古の一戸建てが建物査定で高値が付くのはいつ？
一般的に居住用不動産の資産価値は築年数10年で半減するので、劣化が起きる前に売却することをおすすめします。
築年数が25年を過ぎると減価償却により価値がなくなるので、売れない可能性があることも押さえておきましょう。
近年では、中古物件を活かしたリノベーションも注目を集めています。工夫次第では売却価格を上げることも可能です。
また、不動産売却で利益が出た場合には譲渡所得税が課せられますが、それらの税率が変わるタイミングで売却するのも良いでしょう。
不動産の所有年数が5年を境に、税率は大幅に変わります。
10年を超えるとさらなる軽減税率が認められるため、タイミングを見極めて売却することが大切です。
まとめ
一般的に、中古一戸建ての建物査定では「原価法」を採用します。
この方法は、再建築するときの原価を求め、そこから築年数に応じた減価修正をおこなうことで査定額を求める方法です。
住宅性能やいつ高く売れるのか、査定のポイントを押さえて、賢く売却できるように工夫してみましょう。
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