こんにちは、人生100年時代のマインドフルネスなファイナンシャルプランナー、ルーティンワーカーなゲンキポリタンです。
私たちの幸せは、自分の内側に全部あります。
でも多くの人は外側を探しています。
それは間違いではありません。生きていかなければいけないからです。
そこには不安もあります。
不安＝解決策＝お金・衣食住と思えば誰だって、幸せは外側にあると勘違いします。
200年ライフを生きる上で、金融資産はとても重要です。
金融資産になるものにはいろいろあります。
不動産もそうです。不動産を取得すると税金がかかります。
ここでは、不動産の取得と税金の関係を学習します。
不動産と税金
不動産に係る税金は、その時代背景、経済環境等の外部環境によって、政策的意図によって頻繁に改定が行われます。
不動産の取得､保有から売却まで、それぞれの過程で税金（国税や住民税）がかかるので、常に情報をキャッチするようにして時代に対応した迅速な動きができるようにしたいものです。
不動産に係る主な税金
不動産に係る税金には４種類あります。
- 取得したとき……… 不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税、相続税、贈与税
- 所有（保有）しているとき……固定資産税、都市計画税
- 譲渡したとき…… …売却、交換、収用の場合の譲渡所得に所得税・住民税、消費税、印紙税
- 賃貸しているとき………………不動産所得に対する所得税・住民税、消費税
不動産取得税
不動産を取得した場合（不動産を購入、新築、交換、増改築、贈与されたとき、）不動産取得税がかかります。
しかし、相続、遺贈、土地信託、区画整理の換地等の形式的な移転、法人の合併によって不動産を取得した場合、不動産取得税はかかりません。
１. 不動産取得税の基本的な内容
- 課税主体（誰が税金を課すのか）・・・・・・・不動産がある都道府県
- 納税義務者（誰が税金を払うのか）・・・・・・不動産の取得者（個人・法人に課税される）
- 課税標準（何に対して税金がかかるのか）・・・固定資産税評価額
- 税額の計算・・・・・・・・・・・・・・・・・不動産取得税＝課税標準×3%
本則は4%だが、令和３年３月31日までに土地や住宅を取得した場合には３％（特例）が適用されます。
２.免税点
課税標準額が以下の場合、不動産取得税はかかりません。
- 土地・・・・・・・・・・・・・・・・・・10万円未満
- 家屋 新築・増改築・・・・・・・・・・・１戸につき23万円未満
- 新築・増改築以外（売買など）・・・１戸につき12万円未満
３.課税標準の特例
- 一定の不動産については、課税標準について特例があります。
- 課税標準とは、課税の対象になる物や行為（課税客体）を、金額や量のかたちで数量化したものをいいます。これに税率をかけて税額を算出します。
- 住宅または土地の取得に係る不動産取得税の標準税率は、特例により３％とされています。
住宅に関する税額軽減の特例
新築住宅用家屋に対する軽減
１戸の床面積が５０㎡（一戸建て住宅以外の貸家は４０㎡）以上２４０㎡以下の新築住宅用家屋を取得した場合は、１戸あたり1,200万円が課税標準から控除されます。（この場合の住宅とは、賃貸住宅、セカンドハウスでも可、ただし、避暑、避寒用その他の日常生活以外の用に供する別荘は対象外）。
＊長期優良住宅に該当する場合は課税価格から1,300万円が控除されます
（令和３年３月31日までの特例）
中古住宅（家屋）の場合
１戸の床面積が５０㎡以上２４０㎡以下の中古住宅を取得した場合は、取得した建物の建築年月日によって課税標準から最大1,200万円が控除されます。
自己居住専用の家屋であること（セカンドハウスは可だが、法人所有や賃貸用は不可）、昭和５７年１月１日以降に新築されて、一定の耐震基準に適合すること。
※昭和５６年１２月３１日までに新築されたものについて、この規定の適用を受けようとする場合は、新耐震基準に適合していることを証明する書類が必要であったが、このような耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合でも、取得後６カ月以内に耐震基準に適合する耐震改修工事を行った場合には適用される場合があります。
※増改築により従来の固定資産税評価額より評価額が増価した分は課税対象となるが、増改築に伴い土地を造成しても、当該土地には課税されない。
宅地の課税標準の特例
住宅用土地を取得した場合の税額軽減措置
土地を取得後３年以内に住宅を新築する場合や新築後１年以内にその敷地を取得するなど、一定の要件を満たした場合、次の①②のうちいずれか高い金額が、不動産取得税から減額されます。
① 150万円×３％（45,000円）
② 土地１㎡当たりの価格の１/2×住宅の床面積の２倍×３％
※令和３年（2021）３月３１日までに取得した場合は1/2とする
※住宅の床面積は200㎡が限度
登録免許税
- 登録免許税は不動産登記をするときにかかる税金です。
- 不動産の取得等に際して、所有権移転等の登記をすると、登録免許税が課されます。
- 登録免許税は国税です。
- 課税要因は登記なので、所有権移転があっても、登記さえしなければ課税されません。
原則、現金で金融機関に納付し､領収書を登記申請書に貼り付けて法務局に提出します。 - また、土地の地番、地目、地積、建物の家屋番号、構造、床面積等を記載する登記記録の表題部を作成する登記（表示登記）には原則登録免許税は課税されません。
- 表示登記とは、登記されている不動産の特定を目的に、「不動産登記の表題部になされる登記」のことです。
- 土地については、所在、地番、地目、地積などが登記され、建物については、所在、家屋番号、種類、構造、床面積などが登記されます。
- 建物の保存登記は単独申請のため、登記を受ける所有者が納税義務者です。
- 不動産の売買に伴う所有権移転登記は買主と売主の共同申請で、登記権利者（買主）と登記義務者（売主）が連帯納税義務者となります。
（１）登録免許税の基本的な内容
- 課税主体（誰が税金を課すのか）・・・・・・国（国税）
- 納税義務者（誰が税金を払うのか）・・・・・不動産の登記を受ける人
- 課税標準（何に対して税金がかかるのか）・・固定資産税評価額
- 税額の計算・・・・・・・・・・・・・・・・登録免許税＝課税標準×3%
- 登録免許税がかからない登記・・・・・・・・表題登記（登記記録の表題部を作成する登記）
減失登記
（２）登録免許税の税率
（＊）令和３年３月31日まで特別軽減措置
消費税
消費税の課税対象となるのは、国内において、事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付けおよび役務の提供とされます。
従って、土地の譲渡・賃貸や取引の仲介は原則として課税対象となります。
（１）消費税の課税取引
- 建物の譲渡
- 建物の貸付け（居住用を除く）
- 不動産の仲介手数料
（２）消費税の非課税
- 土地の譲渡・貸付け＊
- 居住用貸付け物件の貸付け＊
＊１ヶ月未満の貸付け課税取引となる
土地（非課税）と建物（課税）を一括して譲渡した場合には、原則としてその全体の譲渡代金を譲渡時における土地と建物のそれぞれの対価の額により、合理的に区分し、土地と建物の譲渡代金を算出します。
印紙税
印紙税は、一定の文書を作成した場合に課される税金（国税）で、契約書などに、印紙を貼り消印することによって納税します。
１．印紙税
住宅を建てるときには工事の請負契約書、不動産を購入するときは売買契約書、借入金には金銭消費貸借契約書を作成するが、これらの契約書（課税文書）には、契約書１通ごとに記載金額に従った税額の収入印紙を購入し、契約書に貼った後、印鑑または署名で消印する。これにより印紙税を収めたことになります。
納税義務者：課税文書の作成者
２． 課税文書（不動産に関する主なもの）
譲渡契約書、地上権又は土地賃借権の設定・譲渡契約書、金銭消費貸借契約書、請負契約書、売上代金受取書
課税標準は課税文書の数であり、作った数だけ課税される。
３． 過怠税
課税文書の作成時までに印紙税を納付しなかった場合は、「印紙税額とその２倍（合計３倍）」、消印しなかった場合は「印紙税と同額」が徴収される。
印紙税を納付しなかったときでも、課税文書の効力には影響しない（契約は有効）。
固定資産税
（１）固定資産税の基本的な内容
- 課税主体（誰が税金を課すのか）・・・・・・不動産のある市町村（地方税）
- 賦課期日・・・・・・・・・・・・・・・・・毎年１月１日（１年分）
- 納税義務者（誰が税金を払うのか）・・・・・課税台帳に所有者として登録されている人
- 納期・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４月、７月、12月、翌年２月の年４回
- 課税標準（何に対して税金がかかるのか）・・固定資産税評価額
- 税額の計算・・・・・・・・・・・・・・・・固定資産税＝課税標準×1.4%（税率は市町村）
- 年の中途で売買があった場合は、売主が買主に残り期間に対応する固定資産税を上乗せして請求するのが慣例になっています。
（２）課税標準の特例と税額軽減特例
- 小規模住宅用地（200m2以下の部分）・・・・課税標準が1/6になる
- 一般住宅用地（200m2を超える部分）・・・・課税標準が1/3になる
新築住宅の税額軽減の特例
- 住宅を新築した場合で、一定の条件を満たしたときは、新築後５年間または３年間（３階建て以上の中階層耐火または準耐火住宅）床面積120m2までの部分の税額が1/2に軽減されます。
（３）タワーマンションの特例
高さが60mを超える建築物のうち複数の階に住戸が所在しているものに対する固定資産税については、当該タワーマンション全体に係る固定資産税額を各区分所有者にあん分するさいに用いる各区分所有者の専有部分の床面積を、一定の補正率によって修正します。
なお、階層別専有床面積補正率は、タワーマンションの１階を100として、階が一階増すごとに10/39を加えた数値になります。
（４）固定資産税評価額が知りたい
土地や家を所有していない場合
これから買う人や建てる人の場合、購入前に知ることができます。
購入前に固定資産税評価額が分かれば、購入後にかかる固定資産税額も分かるので、入居後の計画も立てやすい。
新築住宅を購入する場合
具体的にわからないと家屋の固定資産税評価額は算出できないので、モデルハウスやモデルルームで尋ねると、税額の目安を知ることも可能。
ただし、この段階での税額は概算なので、実際の税額とは違う場合があるので注意。
中古住宅を購入する場合
中古物件の場合、過去のデータがあり、固定資産税評価額は出ている。
購入したい物件がある場合は、不動産仲介会社の担当者に確認できる。
土地や家を所有している場合
現在所有している土地や家の固定資産税評価額を知りたい場合、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に付いている「課税明細書」に、家や家屋の固定資産税評価額が記載されている。
課税明細書を見ると、「価格」のほかに「課税標準額」が記載されている欄がある。
通常、家屋の課税標準額は価格（固定資産税評価額）と同じだが、土地の場合は住宅用地に対する特例措置や負担調整措置などで調整があるので、課税標準額は固定資産税評価額よりも小さくなる。
「課税明細書」を見る場合、価格と課税標準額を混同しないように注意深く確認します。
都市計画税
（１）都市計画税の基本的な内容
- 課税主体（誰が税金を課すのか）・・・・・・不動産のある市町村（地方税）
- 納税義務者（誰が税金を払うのか）・・・・・市街化区域にある土地、家屋の所有者（毎年１月１日に固定資産税台帳に所有者として登録されている人）
- 課税標準（何に対して税金がかかるのか）・・固定資産税評価額
- 税額の計算・・・・・・・・・・・・・・・・都市計画税＝課税標準×税率
制限税率0.3%の範囲内で市町村が決めることができる
（２）課税標準の特例
住宅用地については、課税標準の特例があります。
- 小規模住宅用地（200m2以下の部分）・・・・課税標準が1/3になる
- 一般住宅用地（200m2を超える部分）・・・・課税標準が2/3になる
税率
- 制限税率 0.3%
*市町村が0.3%の範囲内で条件によって定める。
譲渡所得
土地や建物を譲渡（売却）して収入を得たときは、譲渡所得として所得税がかかります。
この場合の譲渡所得は分離課税となります。
（１）譲渡所得の金額
- 取得費
資産の取得に要した金額と設備費及び改良費などの合計金額。取得費には取得時の仲介手数料、測量費、登録免許税、不動産取得税、印紙税などが該当します。取得費が不明な場合、または取得費が５％に満たない場合は「譲渡価格の５％」相当額を取得費として計算できます。（概算取得費）
- 譲渡費用
譲渡費用には、仲介手数料、登記費用。印紙税、立退料、取壊費用などが該当します。固定資産税、都市計画税は譲渡費用には該当しません。
（２）短期譲渡所得と長期譲渡所得
土地・建物などの譲渡所得は、譲渡した年の１月１日に於ける所有期間が５年以下か５年超えかによって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に区分され、異なる税率が適用されます。
・長期譲渡所得・・・・ 税率20.315% (所得税 15.315%+住民税5％）
取得日は、贈与・相続によって取得した場合には、贈与者・被相続人が取得した日を引き継ぎます、（贈与の日・相続開始の日ではない）
居住用財産の譲渡の特例
居住用財産（自宅やその土地）を譲渡した場合、一定の要件を満たした場合、次の特例を受けることができます。
譲渡益のある人が受けられる特例
居住用財産の3,000万円特別控除
- 所有期間の長短に係らず、譲渡益から最高3,000万円まで控除できます。
- 住宅が共有の場合には、共有者それぞれが最高3,000万円まで特例が適用できます。
- 適用を受けるには確定申告が必要です。
- 配偶者、直系血族、生計を共にする親族への譲渡でないこと
- 居住しなくなってから３年目の年から12月31日までに譲渡すること
- 譲渡した年の前年、前々年にこの特例の適用を受けていないこと
居住用財産の軽減税率の特例
- 所有期間10年超えの居住用財産を譲渡した場合、長期譲渡所得の税率を通常よりも軽減する特例です。
- の居住用財産を譲渡した場合、「3,000万円特別控除」と「軽減税率の特例」は併用して適用を受けることができますが、軽減税率の対象は3,000万円特別控除後の譲渡益が6,000万円以下の部分です。
適用を受けるには確定申告が必要です。
譲渡した年の１月１日における所有期間が10年超え
税率14.21%（所得税10.21%+住民税４％）
特定の居住用財産の買い替え特例
- 所有期間１０年超、居住期間１０年以上の居住用財産を１億円以下で、譲渡して、新たに一定の要件を満たす居住用財産に買い替えた場合は、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
- 特例の適用対象となる買換資産の土地は500m2以下、建物の床面積は50m2以上という要件があります。
- この特例は「居住用財産の3,000万円特別控除」「居住用財産の軽減税率の特例」とは併用できません。適用を受けるには確定申告が必要です。
居住用財産の買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
譲渡した年の１月１日時点で所有期間５年超の居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合で、住宅ローン（１０年以上の）を利用して新たな居住用財産（床面積50m2以上）を購入したとき（買換）は一定の要件を満たせば譲渡損失と他の所得を損益通算できます。
また翌年以降３年間にわたって、その譲渡損失をほかの所得から控除（繰越控除）することができます。但し、繰越控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下に限ります。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 譲渡した年の１月１日時点の所有期間が５年超、一定の住宅ローン残高があるなどの居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合は、譲渡損失（住宅ローン残高から譲渡価格を控除した金額が限度）とその年の所得を損益通算することができます。
- また翌年以降３年間にわたり、その譲渡損失をほかの所得から控除（繰越控除）できます。
但し、繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下に限ります。
- 損益通算、繰越控除が求められる金額は、次のいずれか小さい金額
①住宅ローン残高ー譲渡価格
②譲渡損失 - 買換の要件がない
- 合計所得金額が3,000万円以下の年に限る
- 必ず確定申告が必要
空き家の譲渡の特例
相続または遺贈により取得した居住用財産（空き家）を譲渡した場合、譲渡益から3,000万円を控除できます。
- 譲渡価格が１億円以下であること
- 相続開始日から譲渡時まで事業用、貸付用、居住用に供されていないこと
- 相続開始から３年を経過する12月31日までに譲渡すること
- 1981年５月31日以前に建築された居住用財産で、相続開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいないこと。
- マンションなど区分所有建物でないこと ＊空き家を全壊して、その敷地を譲渡した場合にも適用されます。
まとめ
「200年ライフお金のゴエス｜不動産の取得と４つの税金を学習する」はいかがでしたか？
不動産を購入あるいは贈与するときに、取得時にかかる不動産取得税、契約時にかかる印紙税、登記時にかかる登録免許税などが課税されます。思わぬコストがかかってびっくりすることにないように、事前にチェックして慌てないようにしておきましょう。
また１月１日において不動産を所有している固定資産税の納税義務者は、年の中途に対象となる不動産を売却しても、その年分の固定資産税を納めなければならないので、注意しましょう。（売主と買主との間で負担割合を定めています）
ファイナンシャルプランニングには、（一社）いきいきゴエス協会にご相談ください。
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