100年ライフお金のゴエス|不動産の登記と評価を学習する

不動産の登記と評価を学習する お金
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ミノルさん
ミノルさん

こんにちは、人生100年時代のマインドフルネスなファイナンシャルプランナー、ルーティンワーカーなゲンキポリタンです。

豊かな100年ライフに土地は特別な意味があります。

土地の価格には、売主と買主の合意で決まる「実勢価格(時価)」のほか、公示価格、基準地標準価格、固定資産税評価価格、相続税評価額(路線価)」の4つの公的な価格があります。

さらに、個々の不動産を鑑定して評価する方法には3つの方法があります。
また登記申請登記簿以外の調査方法があります。

では豊かな100年ライフのために、順番に学習していきましょう。

土地の価格

土地の価格

鑑定評価の方法

個々の不動産鑑定評価基準において、不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な方法には、次の3つがあります。

不動産鑑定評価の方法
鑑定評価の方法

不動産の登記

不動産の登記

不動産登記とは、不動産の内容(所在地、面積、構造など)を法務局の不動産登記記録に記載、公示することです。登記は一筆の土地または一個の建物ごとに行います。

登記事項証明書の見本も掲載しています。

具体的な各制度・原則についてはその制度が採用されている理由があるのでイメージしてください。

不動産登記法

平成17年3月施行の改正不動産登記法により、登記義務のオンライン化が始まり、平成20年7月14日をもって、登記事項証明書の請求についてすべての法務局(登記所)がコンピューターによる運用を開始しました。

また登記の申請もインターネットを利用したオンライン申請が可能となっています。

不動産登記の制度

登記申請は、オンライン申請が可能になっていますが、従来通り、書面での申請も認められています。

(1)当事者出頭主義の廃止

当事者または代理人が出頭して登記を行う方式が廃止されて、登記申請は郵送・インターネットを利用したオンライン申請が可能になっています。

(2)登記識別情報の通知

登記を申請し、新たに権利を取得した場合、従来の権利証の交付は廃止され、現在では、それに代えて登記識別情報12桁の英数字の組合せによるパスワードが登記名義人に通知されるようになりました

(3)登記識別情報の紛失

登記識別情報を紛失した際、再発行は認められていません

代わりに本人確認のための事前通知制度が充実されました。。

登記識別情報のほかに,印鑑証明書等の添付情報が必要となりますので,実印や印鑑証明書の管理をしっかり行っていれば,勝手に登記されるということはありません。

また、登記識別情報を紛失しただけでは, 登記記録上の権利には何らの影響もありません。 登記名義人ではない者が,他人の登記識別情報を用いて不正な登記を行うことは, 一般的には容易ではなく,仮に、登記名義人でない者が他人になりすまして不正な登記をしても,その登記は無効になります。

(4)事前通知制度

登記の申請にあたって、登記識別情報を提供できないような場合、登記官から登記義務者に対して本人確認のために通知がなされます。これを事前通知制度といいます。

(5)登記原因証明情報の添付

権利についての登記には、登記原因証明情報を添付する必要がああります。

売買による所有権の移転登記では、売買契約書や領収書の添付が必要です。

不動産の登記は、必ず原因があって行うものです

不動産登記は書面主義と言って、登記官は提出された書面のみから審査を行います。
登記原因が何なのか、真実を登記官にわかるよう、申請書に登記原因を証する書面を添付する必要があります。
登記原因証明情報は、登記原因となった事実または法律行為とこれにもとづき権利変動が生じたことを証明できるものでなければなりません

「登記原因証明情報」は登記済証として還付されません。
法務局に保管されることになり、利害関係人はこれを閲覧することもできます。

不動産登記の種類

不動産登記には、次の表のように種類があります。
不動産登記の種類

登記制度と登記記録

不動産

一般の人にとっては「登記簿謄本」は、日常から遠い存在でなかなか目にしません。
「自宅の登記簿謄本さえ見たことがない」という人も多いかと思います。

そのうえ、登記簿謄本は独特な書式・様式で記載されているので、情報を正確に読み取るには最低限の知識が必要になります。

不動産登記制度

不動産取引の安全を図るために、不動産の物理的状況や権利関係を一元的に公簿に記載してこれを公示する制度。

土地は一筆ごと、建物は1棟ごとに記録される。

登記簿の構成

  • 登記記録は、表題部と権利部に区分されます。
  • 不動産の登記簿謄本は、上から表題部」「権利部(甲区)」「権利部(乙区)」「共同担保目録」という4部構成になっています。((権利部は甲区と乙区に区分されています。)
  • 表題部には、所在地面積構造などが記載されています。
  • 表題部に記載されている所在地や家屋番号は、実際の住居表示などと一致しているとは限りません。
  • 建物を新築した場合、一ヶ月以内に表題登記をしないといけない。

引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:1土地)

  • 不動産によっては、表題部しかない登記簿謄本、あるいは、表題部と権利部(甲区)しかない登記簿謄本もあります。
  • 登記事項証明書はだれでも手数料を納付すれば、交付を請求することができます (商業登記法第10条 。
  • 登記事項証明書の交付申請書を提出するには,
    ①最寄りの登記所に直接持参す る方法,
    ②申請書を登記所に郵送する方法(郵送する場合には,返信用の切手を同 封してください。)があります。

登記簿の見方

表題部(土地の表示)の見方

引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:1土地)

引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:1土地)

所在

土地の場所が市町村字まで記載されます。

地番

土地の地番(不動産登記するにあたって土地に付与される番号)が記載されます。
所在と地番を合わせて、正確な所在地になります。
サンプルでは「特別区南都町一丁目101番」が正確な所在地です。

地目

土地の地目が記載されます。
地目とは土地の用途・種類のことで、サンプルに記載された「宅地」以外にも、「田」「畑」「山林」「雑種地」などがあります。

地積

土地の面積が記載されます。
サンプルの土地は「300.00㎡」の広さがあります。

原因及びその日付(登記の日付)

登記された日付、およびその原因(理由)が記載されます。
サンプルの場合、「平成20年10月14日」に表示登記がされていますが、原因は「不詳」と表記されています。

所有者

表題部の所有者は建物をはじめに建てた人のみが記載されます。
ただし、表題部のみでは、第三者に対抗ができません。権利部である甲区に所有権が記載されます。

表題部(建物の表示)の部分

引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:2建物)

所在

建物の場所が、市町村字および番地まで記載されます。
サンプルの不動産は「特別区南都町一丁目101番地」の土地にある建物だとわかります。

家屋番号

建物の家屋番号(不動産登記するにあたって建物に付与される番号)が記載されます。

種類

建物の種類が記載されます。
種類はサンプルの「居宅」以外に、「事務所」「店舗」「倉庫」「共同住宅」などがあります。

構造

建物の構造が記載されます。
構造は、「構成材料 + 屋根の種類 + 階層」で表現されます。
サンプルの建物は、「木造 + かわらぶき屋根 + 2階建」の建物だということがわかります。
構成材料は木造以外にも「鉄骨造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」「コンクリートブロック造」などがあり、屋根の種類には「スレートぶき」「陸屋根」などがあります。

床面積

建物の床面積が記載されます。
サンプルの不動産は、1階の床面積が「80.00㎡」、2階の床面積が「70.00㎡」の建物だということがわかります。

登記の日付

登記された日付、およびその原因(理由)が記載されます。
サンプルの建物の場合、「平成20年11月1日」に新築され、「平成20年11月12日」に表示登記がされたということがわかります。

権利部(甲区)の見方

引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:1土地)

順位番号

登記された順番が記載されます。

登記の目的

所有権が登記された目的が記載されます。
サンプル(土地)の場合は、最初に「所有権保存」の登記がおこなわれ、次に「所有権移転」の登記がおこなわれたことがわかります。
なお、所有権保存とは所有権に関して最初になされる登記のことです。
所有権保存登記をすることで、権利部(甲区)の欄が生まれます。

受付年月日・受付番号

所有権に関する登記が受け付けられた年月日と番号が記載されます。

権利者その他の事項

所有者の住所・氏名や原因が記載される欄です。
サンプル(土地)の場合、現在の所有権者は「特別区南都町一丁目5番5号」の「法務五郎」だということがわかります。

また、法務五郎は「平成20年10月26日」の売買によって、「甲野太郎から所有権を譲り受けた」ということがわかります。
なお、所有権保存登記の場合は、権利者その他の事項の欄に原因は記載されません。

差押えなどがあった場合も「権利部甲区」でわかるようになっています。

矢印の先に注目

甲区と乙区

矢印の先に注目

権利部(乙区)の見方

権利部(乙区)=所有権以外の権利に関する事項が記載されます。

引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:1土地)

順位番号

登記された順番が記載されます。
サンプルの場合、権利部(乙区)で最初にされた登記なので、「1」番になっています。

登記の目的

所有権以外の権利についてなぜ登記がおこなわれた理由が記載されます。

サンプルの場合、抵当権が設定されています。

抵当権とは、「債務の担保に供した不動産について、ほかの債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利です。

たとえば、AさんがB銀行の住宅ローンを利用してCマンションを購入したとします。
このとき、AさんはB銀行にCマンションを担保として提供し、B銀行はCマンションに抵当権を設定します。
もし、Aさんが住宅ローンを支払えなくなった場合、B銀行はCマンションを売却するなどして住宅ローンの残債を回収できる

・・・・というのが抵当権の効力です。

通常は、金融機関などがお金を貸すときに、不動産に対して抵当権設定登記がおこなわれます

債務者がお金を全部返済したら、抵当権抹消登記が行われます。

つまり抵当権の有無が乙区でわかるようになっています。

 
受付年月日・受付番号

所有権以外の権利に関する登記が受け付けられた年月日と番号が記載されます。

権利者その他の事項

所有権以外の権利に関する内容や、権利者の氏名などが記載されます。
サンプルの抵当権を例に、各項目を説明します。

原因

登記を行った目的の裏付けが記載されます。
サンプルの場合、登記の目的欄には「抵当権設定」あるので、なぜ「抵当権設定」が設定されたのかを記載しています。
サンプルにある「平成20年11月4日金銭消費貸借同日設定」は、「平成20年11月4日にお金の貸し借りをしたので、同日に抵当権を設定した」ということを表しています。

債権額

お金を貸した(借りた)金額が記載されます。
サンプルの場合の債権額は「4,000万円」です。

利息

お金を貸した(借りた)際に取り決めた利息が記載されます。
サンプルの場合は「年2.60%」です。

損害金

お金を貸した(借りた)際に取り決めた損害金が記載されます。
損害金とは、債務者の支払いが滞ったときに生じる損害に対する利息です。
サンプルの場合は「年14.5%」となっています。

債務者

お金を借りた人の住所・氏名が記載されます。
サンプルの場合、「特別区南都町一丁目5番5号」の「法務五郎」がこれにあたります。

抵当権者

お金を貸した人の住所・氏名が記載されます。
通常は、銀行などの金融機関になります。
サンプルの場合は、「特別区北都町三丁目3番3号」の「株式会社南北銀行」です。

共同担保

共同担保目録の番号が記載されます。
抵当権が共同担保になっていない場合、共同担保目録の記載はありません。

共同担保目録の見方

引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:1土地)

記号及び番号

共同担保目録の記号・番号が記載されます。
この記号・番号は、権利部(乙区)に記載される共同担保目録の記号・番号と符合します。

番号

単純に不動産に通し番号が振られます。

担保の目的である権利の表示

抵当権が設定されている不動産の所在・地番・家屋番号が記載されます。
サンプルの場合、「特別区南都町一丁目101番の土地」と「特別区南都町一丁目101番地 家屋番号101番の建物」に抵当権が設定されていることがわかります。

順位番号

抵当権の順位が記載されます。
権利部(乙区)に記載される順位番号と符合します。

表題部(マンションの場合)の見方

引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:3建物(区分))

専有部分の家屋番号

マンション一棟の建物の情報が記載されます。

専有部分の家屋番号=この区分所有建物全体で何戸の専有部分があるかわかります。
上部にある「専有部分の家屋番号」には、そのマンションにあるすべての部屋(家屋番号)が記載されます。
サンプルのマンションは、101・102・201・202という4部屋で構成されていることがわかります。

表題部(一棟の建物の表示)

上のサンプル画像のマンションは鉄筋コンクリート造りの2階建てです。
マンションの名称が「ひばりが丘一号館」だと示しています。

床面積は壁の内側を測った内法面積です。
マンション等の区分所有建物の場合は、壁芯面積ではなく、壁の内側の部分の面積(内法面積)で登記されます。

表題部(敷地権の目的である土地の表示)

マンションが建っている敷地の情報が記載されます。
サンプルのマンションは、「特別区南都町一丁目3番1」という一筆の土地の上に建っていることがわかります。(一個の土地を指す単位を「筆」という。)

抵当権がある場合は、権利部(乙区)に記載されます。

登記簿謄本「表題部・権利部(甲区)・権利部(乙区)」まとめ

表題部

表示登記

表示登記とは、表題部に記載される登記をいい、不動産の物理的概要を明確にする機能を持ちます。

埋立てなど新たに土地が生じたときや建物を新築したときは、所有者は 1ヵ月以内に表示の登記を申請しなければならない(登録申請義務)

申請を怠った場合は10万円以下の過料となる。また、表題部の記載事項に変更があった場合や、土地が滅失した場合などにも同様に申請義務があります。

マンションの専有面積は、登記上の床面積内法(うちのり)面積:壁の内側で測った面積)とパンフレットの床面積壁芯(へきしん)面積:壁の厚さの中心線で測った面積)は一致せず、内法面積のほうが小さい。

登記事項証明書の見方

  • 記載は順位番号の古い順から新しい順に行われます。
  • 甲区には登記目的(所有権の保存、移転、差押え)、原因(売買、相続、代物共済)、共有の場合は各共有者の持分などが記載されています。
  • なお、建物を新しく建築した場合に新築した建物を取得する登記を所有権の保存登記といいます。
  • 乙区には登記の目的(抵当権設定、根抵当権、賃借権設定等)が記載され、1つの不動産に2つ以上の抵当権が存在することがあります。

インターネット登記情報サービス

  • インターネット登記情報提供サービスは、24時間365日利用できるわけではなく、所定の利用時間(原則 8:30~21:00)があります。

    メンテナンス等のため、一時的に利用できない場合があります。

  • 土曜日・日曜日・祝日及び休日 、12月29日~1月3日は利用できません。
  • 主な料金

    ・不動産登記情報
    ・全部事項1件:335円
    ・所有者事項1件:145円
    ・地図1件:365円
    ・図面(土地所在図/地積測量図,地役権図面及び建物図面/各階平面図)1件:365円

不動産登記の効力

登記には「対抗力」はあるが、「公信力」はない

不動産登記をしておくと、その通りの権利関係が存在すれば、「自分がその不動産の権利者である」を第三者に主張できます。これを「対抗力」といいます。

  • 不動産に関する物権の得喪・変更は、その登記をしなければ第三者に対抗(権利を主張)することはできない、と規定されています(民法177条)。
  • (注)ただし、借地権は登記していないケースが多い(特に賃借権の場合)。
  • この場合、借地に建てた自分の建物を登記していれば建物の登記は借地人が単独でできる)新しい地主などの第三者に、借地権を対抗できる

なお、次の場合には、登記がなくても(借地権や借家権を第三者に対抗することができます)

  • 借地上に借地権者が自己を所有者として登記した建物を所有していれば、借地権の登記がなくても第三者に対抗できる。
  • 建物の賃借人が建物の引き渡しを受けていれば、借家権の登記がなくても第三者に対抗できる。

借家権(建物賃借権)は、登記をしていなくても建物の引渡しにより、新しい建物所有者などの第三者に対抗できる

(1)公信力

「公信の原則」とは、「公示を信頼した人は保護される」とする制度である。

「公信力」とは、登記があれば真実の権利が存在しなくても存在するものとみなされる効力のことである。わが国では、登記官は形式的な審査権しか持っていないので、不動産登記については、公信力は認められていない

従って、「不動産に関する登記が実質的権利を伴わないものであれば、その登記を信頼して取引をしたとしてもその行為は保護されない、ということになる。

例えば、登記上では友人のAが所有者になっているので、安心して土地を購入したが、実際は所有者がAではなくBであったという場合は、Aからの買主は土地の所有権を取得することができない。

(2)仮登記

仮登記とは、本登記をするために必要な手続き上の要件が完備しない場合または実体法上の要件が完備しない場合(売買予約に基づく所有権移転請求権を保全する場合など)に、将来その要件が備わったときになすべき本登記の登記上の順位を確保しておくために、予めなされる予備登記である。

つまり、仮登記に基づいてなされた本登記の順位は、仮登記の順位によることになる

仮登記の効力は、本登記の順位を保全する効力を有し、対抗力はない本登記をしなければ、第三者に対抗することができない)。

登記簿の調査

不動産の調査

不動産登記簿の調査

(1)登記事項証明書

登記事項の全部または一部を証明したもので、誰でも手数料を納付して交付を受けることができる従来の登記簿謄本・抄本に代わるものであり、コンピューター化されて法務局(登記所)に備えられている。

日本全国の土地・建物の登記事項証明書の取得が可能である。

登記事項証明書には、証明書である旨の認証文が記載されており、作成年月日や登記官名、職印が押印されている。

(2)登記事項要約書

登記記録に記録されている事項の概要を記載したもので、誰でも交付を受けることができる。

従来の登記簿の閲覧に代わるものである。

登記事項要約書には、証明書である旨の認証文は記載されず、登記官名や職印の押印もない。

 

登喜事項確認事項

登記簿以外の調査資料

登記所において不動産の内容を確認できる書類(登記簿以外)には、次のようなものがあります。

登記所で閲覧できる登記記録以外の調査資料

不動産登記14条

14条地は、土地の境界や建物の位置が正確に記載されています。但しすべての土地について登記所に備え付けられていません。

登記所以外の調査資料

市区町村役場には、次のような図面がある

都市計画図・固定資産税評価台帳

 

まとめ

不動産の登記

100年ライフで、不動産を持つ意味は特に重要です。
手元にいくらかの貯蓄があるとして、不動産をビジョンに取り込むかで日常生活も変化します。

イメージがないことは考えることができません。

どんどんイメージを具体化して、マンション経営をライフプランに組み込む。

ただライフプランに書き入れても、イメージがないので、考えるきっかけができないので、紙切れです。現実に引き寄せるようにしましょう。

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