100年ライフ・お金のヒミツ|不動産の取得と税金を学習する

ファイナンシャルプランニング

こんにちは、人生100年時代のマインドフルネスなファイナンシャルプランナー、コーナンダアNです。

 

私たちの幸せは、自分の内側に全部あります。

でも多くの人は外側を探しています。
それは間違いではありません。生きていかなければいけないからです。
そこには不安もあります。
不安=解決策=お金・衣食住と思えば誰だって、幸せは外側にあると勘違いします。

100年ライフを生きる上で、金融資産はとても重要です。
金融資産になるものにはいろいろあります。

もちろん不動産もそうです。不動産を取得すると税金がかかります。
ここでは、不動産の取得と税金の関係を学習します。

 

不動産と税金

不動産運用

不動産に係る税金は、その時代背景、経済環境等の外部環境によって、政策的意図によって頻繁に改定が行われます。

不動産の取得、保有から売却まで、それぞれの過程で税金(国税や住民税)がかかるので、常に情報をキャッチするようにして時代に対応した迅速な動きができるようにしたいものです。

1. 不動産に係る主な税金

  • 取得したとき……… 不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税、相続税、贈与税
  • 所有しているとき……固定資産税、都市計画税
  • 譲渡したとき…… …売却、交換、収用の場合の譲渡所得に所得税・住民税、消費税、印紙税
  • その他………………不動産所得に対する所得税・住民税、消費税

課税標準

課税標準とは、課税の対象になる物や行為(課税客体)を、金額や量のかたちで数量化したものをいう。これに税率をかけて税額を算出する。

不動産取得税

1.不動産取得税

不動産を購入するときには、取得時にかかる不動産取得税契約時にかかる印紙税登記時にかかる登録免許税などが課税される。
また建物を取得する際には消費税が課税される。土地の取得で消費税は課税されない

  • 不動産取得税は、不動産の所有
  • 権を取得した者に対しての都道府県税である。
  • 不動産を取得した個人および法人に課税される。
  • 土地、建物の取得(購入、新築、贈与、交換、増改築)について課される税で、対価の有無や登記の有無を問わない。
  • ただし、相続、遺贈、土地信託、区画整理の換地等の形式的な移転の場合、課税されない

新築家屋の取得者

最初に使用または譲渡があった日に、その所有者または譲受人が取得したものとみなされる

ただし、新築後1年を経過しても最初の使用または譲渡がないときは、その日における所有者(建売業者等)が取得したものとみなされる。

  • 不動産取得税は取得しただけで課税される。登記の有無は問わない。
  • したがって建物の増改築や贈与による取得も課税される。
  • 但し、相続、遺贈による取得は非課税。
  • 納税通知書に添付されている納付書で、各都道府県税事務所に納付する
  • 課税標準の特例や、税額軽減の特例を受ける場合、一定の期間内に所在地を管轄する県税事務所へ申告手続きが必要。

2. 課税標準

税額の計算

税額=課税標準×税率(*標準税率の本則は4%)

*特例措置で税率は、平成33年3月31日まで3%。  
 ただし、住宅以外の家屋(店舗、事務所)は4%。

課税標準は、固定資産税評価額

課税標準の特例として、宅地等については、固定資産税評価額の1/2が課税標準となる(平成33年3月31日まで)。

固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の基準となる評価額のこと。

固定資産税評価額は、土地や家屋などをそれぞれどう評価するかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村(東京23区は各区)が個別に決める評価額のことをいう。
各自治体の担当者がひとつずつ確認して決定している。

土地であれば、土地の時価の約70%が固定資産税評価額の目安といわれるが、そのほかに、土地がどんな場所にあるか(市街地なのか村落地域なのか)、面積や形状はどうか、道路がどのように接しているかなどによって、評価額は違ってくる。

建物の場合は、新築時は請負工事金額の約50~60%が目安といわれるが、家の規模や構造、築年数などによって評価額が違ってくる。

固定資産税評価額が知りたい〜土地や家を所有している場合

現在所有している土地や家の固定資産税評価額を知りたい場合、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に付いている「課税明細書」に、家や家屋の固定資産税評価額が記載されている。

課税明細書を見ると、「価格」のほかに「課税標準額」が記載されている欄がある。
通常、家屋の課税標準額は価格(固定資産税評価額)と同じだが、土地の場合は住宅用地に対する特例措置や負担調整措置などで調整があるので、課税標準額は固定資産税評価額よりも小さくなる。

「課税明細書」を見る場合、価格と課税標準額を混同しないように注意深く確認します。

固定資産税評価額が知りたい〜土地や家を所有していない場合

これから買う人や建てる人の場合、購入前に知ることができます
購入前に固定資産税評価額が分かれば、購入後にかかる固定資産税額も分かるので、入居後の計画も立てやすい。

新築住宅を購入する場合

具体的にわからないと家屋の固定資産税評価額は算出できないので、モデルハウスやモデルルームで尋ねると、税額の目安を知ることも可能。
ただし、この段階での税額は概算なので、実際の税額とは違う場合があるので注意。

中古住宅を購入する場合

中古物件の場合、過去のデータがあり、固定資産税評価額は出ている
購入したい物件がある場合は、不動産仲介会社の担当者に確認できる。

3.住宅(宅地と住宅用家屋)に関する軽減の特例

(1)新築住宅用家屋に対する軽減

1戸の床面積が50㎡(戸建て住宅以外の貸家は40㎡)以上240㎡以下の新築住宅用家屋を取得した場合は、1戸あたり1,200万円が課税標準から控除される(この場合の住宅とは、賃貸住宅、セカンドハウスでも可、ただし、避暑、避寒用その他の日常生活以外の用に供する別荘は対象外)。

なお平成32年(2020)3月31日までに取得した新築の認定長期優良住宅については基準に適合する認定を受けた場合は課税標準から1,300万円が控除される。

(2)新築特例適用住宅用土地を取得した場合の税額軽減措置

土地を取得後3年以内に住宅を新築する場合や新築後1年以内にその敷地を取得するなど、一定の要件を満たした場合、次の①②のうちいずれか高い金額が、不動産取得税から減額される。

① 150万円×3%(45,000円)

② 土地1㎡当たりの価格の1/2×住宅の床面積の2倍×3%

※平成33年(2021)3月31日までに取得した場合は1/2とする
※住宅の床面積は200㎡が限度

(3) 中古住宅(家屋)の場合

1戸の床面積が50㎡以上240㎡以下の中古住宅を取得した場合は、取得した建物の建築年月日によって課税標準から最大1,200万円が控除される。自己居住専用の家屋であること(セカンドハウスは可だが、法人所有や賃貸用は不可)、昭和57年1月1日以降に新築されて

とうろくとうろく印紙税を満たすもの。

※昭和56年12月31日までに新築されたものについて、この規定の適用を受けようとする場合は、新耐震基準に適合していることを証明する書類が必要であったが、このような耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合でも、取得後6カ月以内に耐震基準に適合する耐震改修工事を行った場合には適用される場合がある。

※増改築により従来の固定資産税評価額より評価額が増価した分は課税対象となるが、増改築に伴い土地を造成しても、当該土地には課税されない。

登録免許税

1.登録免許税

登録免許税は国税である。

不動産の取得等に際して、所有権移転等の登記をすると、登録免許税が課される
課税要因は登記なので、所有権移転があっても、登記さえしなければ課税されない。
原則として現金で金融機関に納付し、領収書を登記申請書に貼り付けて法務局に提出する。

また、土地の地番、地目、地積、建物の家屋番号、構造、床面積等を記載する登記記録の表題部を作成する登記(表示登記)には原則登録免許税は課税されない。

表示登記とは、登記されている不動産の特定を目的に、「不動産登記の表題部になされる登記」のことです。

土地については、所在、地番、地目、地積などが登記され、建物については、所在、家屋番号、種類、構造、床面積などが登記されます。

建物の保存登記単独申請のため、登記を受ける所有者が納税義務者である。不動産の売買に伴う所有権移転登記は買主と売主の共同申請であり、登記権利者(買主)と登記義務者(売主)が連帯納税義務者となる。

2.課税標準

税額の計算 税額=課税標準×税率(不動産価額を課税標準とする税率は次頁)

課税標準は固定資産税評価額
ただし、抵当権や質権の設定登記に関しては、債権金額や極度額が課税標準になる。

税率は以下の通り

(*)平成31年3月31日まで特別軽減措置

登記をして初めて登録免許税が課税される。
借地権等が設定されていても設定されていないものとした価額による。

3.住宅用家屋の軽減税率の特別措置

一定の要件を満たす自己居住用家屋の、取得後1年以内に受ける保存登記・移転登記、抵当権設定登記については、以下のような税率軽減の特例がある。

(注)税率軽減は、「家屋」に対するもので、敷地に対する特例はない。

印紙税

印紙税

1.印紙税

住宅を建てるときには工事の請負契約書、不動産を購入するときは売買契約書、借入金には金銭消費貸借契約書を作成するが、これらの契約書(課税文書)には、契約書1通ごと記載金額に従った税額の収入印紙を購入し、契約書に貼った後、印鑑または署名で消印する。これにより印紙税を収めたことになる。

消印されていない場合、原則として、その印紙の額面金額と同額の過怠税が課される。(過怠税の項、参照)

納税義務者:課税文書の作成者

2. 課税文書(不動産に関する主なもの)

譲渡契約書、地上権又は土地賃借権の設定・譲渡契約書、金銭消費貸借契約書、請負契約書、売上代金受取書

課税標準は課税文書の数であり、作った数だけ課税される。

3. 過怠税

課税文書の作成時までに印紙税を納付しなかった場合は、「印紙税額とその2倍(合計3倍)」、消印しなかった場合は「印紙税と同額」が徴収される。

印紙税を納付しなかったときでも、課税文書の効力には影響しない(契約は有効)。

消費税

1.消費税

消費税の課税対象となるのは、国内において、事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付けおよび役務の提供とされる。従って、土地の譲渡・賃貸や取引の仲介は原則として課税対象となる。

課税事業者から、建物等を購入したり建築した個人および法人に課税される。

2.非課税

消費税については、税の性格から課税対象とすることになじまないものや、社会政策的配慮に基づくものについて、消費税を課税しない非課税取引がある。

不動産に関しては、土地(土地の上に存する権利を含む)の譲渡および貸付けが非課税取引とされている(ただし、1ヵ月未満の土地の貸付けや建物、駐車場その他施設の利用に伴って土地が使用される場合は課税取引となる)。

また、建物の賃貸は課税されるが、賃貸住宅の家賃については非課税とされている。

※土地の上に存する権利とは、地上権、土地の賃借権、地役権、永小作権などの土地の使用収益に関する権利をいう。 したがって、これらの権利を貸し付けた場合の地代、権利金、更新料又は名義書換料なども非課税となる。

土地(非課税)建物(課税)を一括して譲渡した場合には、原則としてその全体の譲渡代金を譲渡時における土地と建物のそれぞれの対価の額により、合理的に区分し、土地と建物の譲渡代金を算出する。

土地の譲渡とその貸付は原則非課税、住宅賃貸も非課税

消費税

消費税の課税対象となるのは、国内において、事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付けおよび役務の提供とされる。従って、土地の譲渡・賃貸や取引の仲介は原則として課税対象となる。

課税事業者から、建物等を購入したり建築した個人および法人に課税される。

非課税

消費税については、税の性格から課税対象とすることになじまないものや、社会政策的配慮に基づくものについて、消費税を課税しない非課税取引がある。不動産に関しては、土地(土地の上に存する権利を含む)の譲渡および貸付けが非課税取引とされている(ただし、1ヵ月未満の土地の貸付けや建物、駐車場その他施設の利用に伴って土地が使用される場合は課税取引となる)。

また、建物の賃貸は課税されるが、賃貸住宅の家賃については非課税とされている。

※土地の上に存する権利とは、地上権、土地の賃借権、地役権、永小作権などの土地の使用収益に関する権利をいう。 したがって、これらの権利を貸し付けた場合の地代、権利金、更新料又は名義書換料なども非課税となる。

土地(非課税)建物(課税)を一括して譲渡した場合には、原則としてその全体の譲渡代金を譲渡時における土地と建物のそれぞれの対価の額により、合理的に区分し、土地と建物の譲渡代金を算出する。

土地の譲渡とその貸付は原則非課税、住宅賃貸も非課税。

住宅取得と税金

1. 住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)=税額控除

持家促進政策の一環として設けられているもので、金融機関等の住宅ローンや業者への割賦払いおよび勤務先からの借入等を利用して、一定条件に合った持家を新築、購入または増改築の日から6ヵ月以内に居住の用に供した場合には、居住の用に供した日の属する年からその人の所得税額から借入金の年末残高を基準に、一定の率を乗じた金額を所得税額から控除する制度である。

【適用を受けるための注意と要件】

・入居した年および入居した年の前後2年間、3,000万円の特別控除の特例や居住用財産の買換え・交換等の特例を受けていないことが条件。ただし、居住用財産の譲渡損失繰越控除とは併用可能。

・適用を受けるためには、確定申告が必要となる。控除を受ける期間は毎年確定申告をしなければならないが、給与所得者の場合は、住宅ローン控除を受ける最初の年だけ確定申告をすれば、2年目以降は税務署から送られてくる住宅取得等特別控除証明書(適用期間の残存年分が一括送付される)に所定の事項を記載して、これを勤務先に提出することにより年末調整の段階でこの控除を受けることができる。

・借入金は、民間の住宅ローンや公的融資のほかに、勤務先からの借入金 (利率0.2%以上)も対象となる。ただし、親族・知人等からの借入金は対象とならない。

住宅ローン控除と居住用財産の譲渡損失繰越控除とは併用可能。

※耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合でも、入居前に耐震基準に適合する耐震改修工事を行った場合には適用される。

(1) 「一般住宅」の年末残高の限度額および控除率

(2) 「認定住宅」の年末残高の限度額および控除率

(3) 個人住民税における住宅ローン控除制度

認定住宅の住宅ローン控除の最大控除額まで所得税額が控除されない場合、翌年分の住民税から控除することができる。

(4) 当初居住年の年末までに転勤等をした場合の特別措置

住宅を取得した居住者が、居住1年目の12月31日までの間に勤務先から転勤の命令等やむを得ない事由により転居し、当該事由が解消し、再び当該住宅に居住した場合には、再入居した年から住宅ローン控除が受けられるようになった(控除期間は当初居住年から10年間)。

ただし、再入居年に賃貸に出していた場合は翌年から適用となる。また、親族に無償で貸し付けていた場合は再入居の年より適用となる。

(5)非居住者が非居住期間中に、住宅の新築取得又は増改築をした場合

住宅ローン控除制度が平成28年4月1日以降の住宅の取得等から適応される。

2. 住宅取得等資金の贈与税の非課税

平成33年12月31日までに間に直系尊属(父母、祖父母)から住宅取得等資金の贈与を受け、その贈与を受けた日の翌年3月15日までに住宅取得等の全額を充て住宅用家屋の新築等をし、同日までに居住の用に供した場合、住宅資金非課税限度額まで贈与税は課されない。

住宅取得等資金の贈与の非課税限度額

3. 住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例

父母または祖父母からの贈与により、自己の居住用の住宅家屋の新築、取得または増築等のための資金を取得した場合で一定の要件を満たす時には、贈与者がその贈与の年の1月1日において60歳未満であっても相続時精算課税制度を選択できます。(平成33年12月31日まで延長)

受贈者が贈与者毎に通常の贈与と選択、いったん選択すると相続時まで継続適用、特別控除額2,500万円、特別控除額超分は20%課税、相続時に贈与財産と相続財産を合算して精算する。

相続時精算課税制度の特例は、住宅取得資金の贈与税の非課税と組み合わせて使うことが出来る。

4. 贈与税の配偶者控除

婚姻期間20年以上の夫婦間の居住用不動産等(土地、借地権、家屋)の贈与については、贈与税の基礎控除の他に、2,000万円を限度とする控除がある。

≪贈与税の配偶者控除の適用要件≫

贈与税の配偶者控除を受けた居住用財産等は、相続開始前3年以内でも相続税の課税価格に加算されない。

まとめ

不動産を購入あるいは贈与するときに、取得時にかかる不動産取得税契約時にかかる印紙税登記時にかかる登録免許税などが課税されます。思わぬコストがかかってびっくりすることにないように、事前にチェックして慌てないようにしておきましょう。

また1月1日において不動産を所有している固定資産税の納税義務者は、年の中途に対象となる不動産を売却しても、その年分の固定資産税を納めなければならないので、注意しましょう。(売主と買主との間で負担割合を定めています)

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