100年ライフお金のヒミツ｜不動産運用設計を学習する

Naoman

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今回は、不動産をターゲットにするための不動産の学習です。

不動産
不動産の特性と法律
不動産の権利と種類
まとめ

不動産

不動産とは「土地」および「その定着物」とされています（民法８６条）。

定着物とは、土地に固定して動かないもので、建物が代表的なものになる。

日本においては、土地と建物がそれぞれ別の不動産とされている。
そのため日本では借地制度が発達した歴史がある。

借地制度の歴史

税と土地の関係は「大化の改新」からはじまった！

江戸時代。諸国では農民は土地に縛られ、田畑を耕し作物を収穫していました。と、いっても農家は土地の所有権を持っていたわけではありません。領主である大名に年貢を納める条件と引き換えに農地の耕作を認可されていたようです。

この仕組みは、大化の改新により成立した律令国家まで遡ります。
収穫された稲を神にささげる慣行である「たちから」は、唐（いまの中国）に倣って採用した租税制度である田畑（口分田）の収益を課税物件とした租税です。

豊臣秀吉が発案した「課税標準」

豊臣秀吉が行った太閤検地により、土地の生産力を石高（玄米の生産量）であらわし、その石高に応じて年貢を課すことになりました。「検地帳」に土地の直接耕作者を登録し、その者を租税負担の責任者としました。
地租（物納）は村請（むらうけ）により村単位で一括して行われました（＝村請制）。

地租は収穫量を今日でいう課税標準です。

元祖システム思考「徳川幕府」

この制度を継承した幕府は、幕府の認可のもとピラミッド型に国全体の土地と税を統治します。

殿様、大名、旗本たちは城、武家屋敷。庶民は下町の限られた地域に密集して長屋住まいです。

忠臣蔵でおなじみのように赤穂のお殿様が江戸城内で傷害事件を起こしたのが原因で赤穂城は没収、家臣は浪人になりました。

江戸時代の土地所有者は幕府で大名は将軍から任された土地を管理するだけで、所有していなかったわけです。

武士もせいぜい自宅分のわずかな土地しか所有していなかったのです。

農民も農地の所有者ではなく、先祖から受け継いで耕作している農地は「村」のもので、庄屋が代表で「使用権」と「農作物」を管理していたのです。

農業・林業の管理には多額の費用がかかりますが、大名、商人、神社・寺から資金を提供してもらい、最も多く提供するのが幕府という仕組みが完成していたのです。

まこと天晴れなシステム思考を機能させた幕府（国家）だけが大地主となって、日本の全農地が権力の基盤となっていたのです。

この農地から上納される税収入で、幕府の全ての歳出が賄われたのです。

天皇家も限られた土地を所有し宮中を維持する程度で、幕府に害を与える可能性を未然に防ぐ管理社会を築いたのです。

その副産物として隅々まで平和に暮らせる統治システムが創られていたのです。

登記制度のはじまりは「地券」

維新が起こって、社会は激変します。
明治政府は財政の安定のため、諸外国に見習い「税金」制度を導入します。
納税義務者を土地の所有者として、発行された「地券」には、地名・地番・地種・地積・地価額・地租額とともに、所有者が明記されました。

都市の市街地からはじまったこの制度は徐々に東京以外の都市部でも発行されるようになり、やがて地券は現在まで続く登記制度に引き継がれるようになったのです。

「借地法」「借家法」

明治時代はあっという間に日本が資本主義国家に生まれ変わった劇的な時代です。
産業が発達し、都会は便利と引き換えに土地の価格は上昇しました。

地主はより有利な土地利用、地代の上昇を期待して、民法の原則である「売買は賃貸借を破る」を利用して求めるようになります。土地の所有者が変われば、借地人は建物を取り壊し、土地を明け渡すことになります。これが社会問題となり、明治42年には「建物保護に関する法律」が制定され、借地人は建物を登記すれば、地主に対抗できるようになりました。

さらに借地人の法的地位を安定させる趣旨で、大正10年、現行の借地借家法の前身である「借地法」「借家法」が成立しました。

借地権とは「建物の所有を目的とする地上権ないし賃借権をいう」という定義からはじまって、借地権の存続期間が建物の構造により20年以上、30年以上となること、契約の更新、建物の改築、再築にあたって地主の承諾を得ること、など現在にまで通じる考え方が定まりました。

1939年（昭和14年）地代家賃統制令

1939年（昭和14年）地代家賃統制令が「国家総動員法に基づく勅令」として制定されました。

戦争中の混乱を鎮静するための物価統制（価格の上限規制）です。

1937年(昭和12年）から始まった日中戦争では、戦争特需により都市部へ人口が集中、多くの財が戦争のために使われたため、土地価格・家賃・地代や生活必需品が高騰しました。

国民の生活自体が成り立たなくなり、戦争遂行の障害となったので、国民の生活を安定させるために、地代や家賃などを含めて、あらゆる価格に上限を設け「国家総動員法に基づく勅令」として制定しました。

1941年（昭和16年）「正当事由」制度

さらに1941年（昭和16年）に「正当事由」制度が導入されます。
「正当事由」とは「道理にかなった事実」のことです。
「正当事由」が必要となり、借地人は契約期間が満了しても借地を明け渡さなくてよくなりました。

戦争が終わった後、賃料は徐々に統制から外れましたが、この正当事由制度は残され「土地は一度貸したら返ってこない」というのが通例で、高度成長期も「借地制度」には、ほとんど手付かずのままでした。その名残は現在まで続いていてトラブルを抱えたままの自治体が散見されます。

平成元年「土地基本法」成立

平成元年「土地基本法」が成立します。

この法律は、土地についての基本理念を定め、並びに国、地方公共団体、事業者及び国民の土地についての基本理念に係る責務を明らかにするとともに、土地に関する施策の基本となる事項を定めることにより、適正な土地利用の確保を図りつつ正常な需給関係と適正な地価の形成を図るための土地対策を総合的に推進し、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

「土地基本法」はバブルの反省から、土地を所有するよりも利用することへ価値観を移したいのが主旨です。しかし、現在は空き家問題などが問題になっていて2020年の法改正をめざしています。

土地の価値観の移り変わりの中で、土地の利用を阻害している借地制度が浮上してきます。

平成3年「借地借家法」成立

新たな借地供給、土地利用を進めるために、新たな借地、定期借地権が導入されることになりました。

平成3年「借地借家法」に、これまでの3つの法律「建物保護に関する法律」「借地法」「借家法」が一本化されました。

「借地借家法」は「定期借地権」とも呼ばれます。

この法律改正前の旧法借地権では、地主が借地を設定し、土地を借りた人がこの法の適応を受けることが原則です。借地人側を守る法でしたが、

一旦、土地を貸してしまうと、更新や契約が切れている土地を取り戻すのに困難を強いられ、結局は「立ち退き料を借地人に支払って出て行ってもらう」など、諸問題が多く法改正に至りました。

１．土地

土地それ自体は、無限に連続するものであるから、建物と異なりその区別および個数は人為的にならざるを得ない。その方法として登記制度がある。

登記上は、土地の種類のことを地目といい、田、畑、宅地、山林など23種類に分類される。

地目は登記記録の表題部の欄に登記されるが、土地の現況と一致しているとは限らないので確認が必要である。

土地の23種類

田（た）農耕地で用水を利用して耕作する土地
畑（はたけ）農耕地で用水を利用して耕作する土地
宅地（たくち）建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
山林（さんりん）耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
雑種地（ざっしゅち）ほかのどの地目にも該当しない土地
用悪水路灌漑（かんがい）用又は悪水排泄用の水路（ようあくすいろ）
公衆用道路（こうしゅうようどうろ）一般交通の用に供する道路（道路法による道路であるかを問わない）
堤（つつみ）防水のために築造した堤防
池沼（いけぬま）灌漑（かんがい）用水でない水の貯留池
塩田（えんでん）海水を引き入れて塩を採取する土地
原野（げんや）耕作の方法によらないで雑草、灌木（かんぼく）類の生育する土地
公園（こうえん）公衆の遊楽のために供する土地
井溝（せいこう）田畝又は村落の間にある通水路
牧場（ぼくじょう）家畜を放牧する土地
墓地（ぼち）人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
境内地（けいだいち）境内に属する土地であって、宗教法人法第3条第2号及び第3号に掲げる土地（宗教法人の所有に属しないものを含む）
鉱泉地（こうせんち）鉱泉（温泉を含む）の湧出口及びその維持に必要な土地
ため池（ためいけ）耕地灌漑（かんがい）用の用水貯留池
保安林（ほあんりん）森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
運河用地（うんがようち）運河法第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地
学校用地（がっこうようち）校舎、附属施設の敷地及び運動場
水道用地（すいどうようち）専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場又は水道線路に要する土地
鉄道用地（てつどうようち）鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地更地建築物がなく、借地権など使用収益を制約する権利の付着していない宅地

建付地

「建付地」とは

建物等の敷地となっている土地で、建物所有者と土地所有者が同一である。
その所有者に利用されていること。
借地権等の使用収益を制約する権利の付着していない宅地。

この土地を「建付地」という。

借地権

借地借家法に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権）

底地

借地権の付着した土地の所有権

２．建物

建物とは、一般的には人が住んだり、物を入れたり、仕事をしたりするために建てられたものをいう。

屋根と壁を備えて、初めて建物として独立の不動産となる。

登記上は、建物の種類は建物の主たる用途により、居宅、店舗、共同住宅、事務所、工場などに分類される。

登記記録上の建物と現実の建物とが一致しているとは限らないので、確認が必要である。

不動産登記法においては「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。」と定義されている。

また、建築基準法における建築物とは「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの、これに附属する門若しくは塀、観覧のための工作物又は地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興業場、倉庫その他これらに類する施設（鉄道及び軌道の路線敷地内の運転保安に関する施設並びに跨線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く）をいい、建築設備を含むものとする」と定義している。

不動産の特性と法律

１．資産としての特性

（1）個別性が強い。

全く同じ不動産は存在しない。
時間の経過とともに、周辺環境も変化するため、現地調査が必要である。

（2）公共性が高い。

日本では国土のわずか３．８％の市街化区域に、人口の約７０％が集中している。
土地の私的所有権は認められているが、一方で限りある国民共通の資産の面を持っている。

（3）複雑な権利関係が成立する場合がある。

不動産には、借地権、賃借権、抵当権等の複数の権利が同時に成立する場合がある。
権利を公示する手段として登記制度がある。

（4）適正な価格判定が難しい。

個別性が強いため、客観的な適正価格を判定することが難しい。
そのため「一物四価（いちぶつよんか）」ともいわれる。

２．投資・運用対象としての特性

（1）収益性・安全性・流動性（換金性）から見た特性

①収益性

収益はインカム・ゲイン（賃料収入）とキャピタル・ゲイン（値上がり益）によって成り立っている。
価格と賃料は物価との連動性があり、インフレには強いと言える。

インカムゲインとは、株式や債券などの資産を保有中に得られる収益です。
たとえば株式では配当金、債券では利子、不動産では賃貸することにより得られる家賃収入がインカムゲインに当たり、それら資産を保有し続けることで、継続的な収入を期待することができます。

インカムゲインに対し、保有する資産を売却することで得られる収益のことをキャピタルゲインといいます。

最も身近なインカムゲインは、預貯金を預けることによって得られる利息です。
利息は半年に1回というように定期的に受け取ることができます。
また、債券の利息も定期的に受け取れます。
但し、株式の配当や投資信託の分配金は、運用の成果で変動して、支払われない場合もあります。

②安全性

不動産は実物資産でそれ自体利用価値があり、また、登記制度により公示もされるので、比較的安全性は高い。

③流動性

不動産は個別性が強い。
また、高額でもあり、すぐに換金できるわけでもなく流動性は乏しい。

（2）運用上の特性

①保有コストがかかる

固定資産税、補修等の保有コストがかかるので、収益が上がるように運用することが大切である。

②長期の運用になる

建物を構築する場合は長期の運用となり、将来見通しが大切である。

③転用コストがかかる

建物の用途を変更する場合など転用時のコストが大である。

３．公法上の規制

取引を制限するもの	国土利用計画法、農地法など
利用を制限するもの	都市計画法、建築基準法など

４．私法上の規制

民法は原則法と呼ばれ、借地借家法などの特別法と区分される。
特別法は原則法に優先する。

民法はまた補充法とも呼ばれ、契約（または特約）がない場合（または部分）に補充的に適用される。
したがって、契約書を結ばなくとも民法が補充適用されるが、契約自由の原則に基づいて契約（または特約）をすれば、民法の規定に反しても構わない（特約による民法の排除）。

不動産の権利と種類

１．物権と債権

（1）物権

①人の物に対する権利

人が物に対して、物を直接かつ排他的に支配する権利のこと。排他的というのは、同一内容の物権は同一客体の上には並存し得ないということである（例：この本の所有権はあなたにあり、他人はこの本の所有権を持たない）。

強力な権利なので第三者に不測の損害を与える恐れがあり、第三者の保護のために公示（登記等）が要求される。

②所有権、地上権、永小作権、地役権、留置権、先取特権（さきどりとっけん）、質権、抵当権等

（2）債権

①人の人に対する権利

特定人が特定人に対して一定の財産上の行為を請求できる権利のこと。

拘束力は当事者間にしかなく第三者には対抗できない。

②貸金債権（金銭消費貸借に基づく請求権）、損害賠償請求権、賃借権等

（3）抵当権

①抵当権とは

住宅ローン借入れをする場合などに利用される担保物権。

債務者または第三者（物上保証人）が不動産を担保として提供し、抵当権設定者（不動産所有者）として、そのまま使用・収益する。

弁済期が来ても債務が弁済されない場合には、抵当権者（債権者）が交換価値（競売代金）から優先的に弁済を受けることができる。
つまり抵当権者（債権者）は債務者または第三者（物上保証人）が担保として提供した不動産をこれらの者に占有させたままにしておいて、債務が返済されない場合には、その不動産を競売して得られた代金から他の債権者に優先して弁済を受けることができる権利（優先弁済権）を有する。
抵当権設定者（債務者）は抵当権者（債権者）の承諾なしに他人に賃貸することも売却することもできる（実際には、抵当権がついたまま通常価格で売却することは困難であろう）。
抵当権の設定を第三者に対抗するためには登記が必要で、同一の不動産に複数の抵当権が設定された場合は登記順位の早いものが優先する。

物上保証人（ぶつじょうほしょうにん）とは、自己の財産をもって他人の債務の担保に供した者。

物上保証人は、自己の財産の上に担保物権を設定したにすぎず、債務を負担したわけではないから被担保債権を弁済する義務はない。
物上保証人は責任のみを負担し、債務を負担しない。
ただ、被担保債権が弁済されなければ抵当権が実行され、物上保証人の当該財産が失われてしまうため、物上保証人はこれを甘受するか、あるいは被担保債権を自ら弁済して抵当権等を消滅させるかの選択を迫られることになる。

②抵当権の効力

元本はすべて担保されるが、利息については満期の到来した最後の２年分のみしか担保されない。
これは、後順位の抵当権者や一般債権者などのために、抵当権の優先弁済権を制限するためである。
抵当不動産が売却されて抵当権設定者が受け取る金銭にも、抵当権の効力が及ぶ（物上代位性）。
抵当権は目的物の交換価値を把握する権利であるため、その価値が現実化したときはその代位物にも効力が及ぶためである。
土地に抵当権が設定された場合には、原則として、その土地に付加して一体となすもの（庭木、庭石等）にも効力が及ぶが、建物は別個の不動産とされているので建物には及ばない。
抵当権を設定した土地の上に抵当権設定者（債務者）が建物を建てた場合、抵当権者はその建物を土地と一緒に競売することができる（一括競売）。
ただし、土地代金についてのみ優先弁済が認められ、建物代金は抵当権設定者に返される。

(4)根抵当権（ねていとうけん）

抵当権の一種として、根抵当権(ねていとうけん)と呼ばれる担保物権がある。

抵当権は住宅ローンなどを借りるときに土地や建物に設定する権利で、もし住宅ローンを返済できなくなってしまったら、銀行が土地や建物を差し押さえて競売にかけることができるというものだ。
「根抵当権とは、不動産の担保価値を算出し、貸し出せる上限（極度額）を定めて、その範囲内で何度もお金を借りたり返済したりすることができる性質のもの。
借りたお金を返して借金がゼロになっても、また借りる可能性があるので、当事者の合意がない限り根抵当権は消滅しない
根抵当権は、企業が事業資金などの融資を受けるときに、企業や経営者が所有する不動産などに設定するケースが多い。
企業が必要に応じて銀行からお金を借りるときに、いちいち借り入れの度に登記をしなくてよいので使い勝手がいい仕組みである。
消費者が根抵当権を設定するケースには、ごくまれだが注文住宅を建てる際に借りる住宅ローンや近年取り扱う銀行が増えてきたリバースモーゲージなどがある。
リバースモーゲッジ（Reverse mortgage）とは、自宅を担保にした融資制度の一種。自宅を所有しているが現金収入が少ないという高齢者世帯が、住居を手放すことなく収入を確保するための手段。

２．土地に対して成立しうる権利

（1）所有権

単独で所有している場合と複数で所有（共有）している場合がある。

＊共有物の処分は共有者の同意が必要だが、自己の持分だけの処分は法的には可能である。

（2）借地権

建物所有を目的として、土地に地上権を設定し、または土地を賃借する権利であり、借地借家法に規定する借地権をいう。
また、単独での借地と複数での借地がある。
借地権には、地上権（物権）と土地賃借権（債権）がある。
地上権は、他人の土地を利用できる権利で、自由に譲渡・賃貸でき、地上権の設定の登記は地主に協力義務がある。
一方、賃借権を譲渡するには地主の承諾が必要である。
日本では借地権のほとんどは賃借権である。
借地権とは、建物所有の目的で他人の土地を借りる権利のことです。

借地権は、地上権と土地賃借権の2種類に分けることができます。

地上権とは、他人の土地を利用する権利のうち、物権的な権利です。
物権は、当事者だけではなく誰にでも主張することができる権利で、権利者が自由に処分できる権利です。
土地賃借権とは、他人の土地を利用する権利のうち、債権的な権利です。