100年ライフ・お金のヒミツ|不動産の調査と取引を学習する

不動産 ファイナンシャルプランニング

こんにちは、人生100年時代のマインドフルネスなファイナンシャルプランナー、コーナンダアNで

100年ライフはライフシフトが必須です。
そのプロセスで、お金の運用方法で、シフトの仕方も影響を受けます。

年齢と共に選択肢が広がるライフシフトを。

アパート経営、マンションオーナー、めざして不動産の学習です。

一歩、一歩、一つずつ、仕事も学習も夢も、自然体で丁寧にこなしていく。
100年ライフはエンドレスにワンダフルです。

  1. 調査項目と調査方法
    1. 面接調査
    2. 現地調査
    3. 登記記録(登記簿)等の調査
    4. 法令上の制限に関する調査
  2. 宅地建物取引業法
    1. 1. 免許制度
    2. 2. 宅地建物取引士
    3. クーリング・オフ
    4. 4報酬
      1. (1)売買・交換(賃貸借は除く)の媒介報酬(仲介手数料)の限度額
      2. (2)貸借の媒介、代理の場合
  3. 媒介契約
      1. 一般媒介契約
      2. 専任媒介契約
      3. 専属専任媒介契約
  4. 不動産の売買
    1. 1.契約の当事者
      1. (1) 真の所有者
      2. (2) 未成年者(満20歳未満で婚姻していない者)
      3. (3) 代理人
    2. 2.実測取引と公簿取引 
    3. 3. 手付金
    4. 4. 危険負担
      1. (1)履行不能
      2. (2)履行遅滞
    5. 5. 売主の瑕疵(かし)担保責任
    6. 売主が不動産会社の場合
    7. 6. 住宅品質確保促進法
      1. (1) 瑕疵担保責任の特例
      2. (2) 住宅性能評価制度
      3. (3) 紛争処理体制の整備
  5. 7.住宅瑕疵担保履行法
      1. (1) 住宅瑕疵担保責任保険への加入
      2. (2) 保証金の供託
  6. 建物の賃貸
    1. 1. 賃貸借期間
    2. 2. 敷金・権利金・保証金
      1. (1) 敷金
      2. (2) 権利金
      3. (3) 保証金
    3. 3. 原状回復
    4. 4. 造作(ぞうさく)買取請求権
    5. 5. 不動産広告
  7. 賃貸不動産の管理
    1. 1. 賃貸不動産の管理業務
    2. 2. 管理方式
      1. (1) 事業型=家主がそのまま貸主
        1. ①自己管理方式
        2. ② 委託管理方式
        3. ③募集業務委託方式 (入居者募集を委託する )
      2. (2) 一括借上げ(賃貸)方式
    3. 境界と測量
      1. 境界と測量
        1. 1. 民地境界
        2. 2. 官民境界
  8. まとめ

調査項目と調査方法

物件調査の目的は、不動産は個別性が強く権利関係が複雑なケースもあるため、物件の内容等を詳細かつ正確に把握することにより、取引に際し未然にトラブルを防ぐため必要。

主な調査は以下のとおりです。

面接調査

相手方に関する調査をする。

(1)無能力者かどうかは、法務局で確認する。

(2)代理人の場合、委任状と本人への問合せで、代理権の範囲・期間等を調査する。

現地調査

必ず現地に行って実物を自分の目で確認する。

  • 周りの環境(地盤、がけ地、堤防、送電線、隣接地との関係
  • 日当りや騒音・風通し
  • 交通の便
  • 店舗、その他

登記記録(登記簿)等の調査

権利関係の調査は、物件の権利者を登記事項証明書等の登記記録で確認する。

(但し、登記記録上の権利者と実際の権利者が違う場合があり得る)

法令上の制限に関する調査

  • 取引対象の物件の所在地の市役所等への問合せ
  • 都市計画図等での確認
  • 生活関連施設の調査
  • 学校、病院など公共関連施設の配置状況

宅地建物取引業法

宅地建物取引業法とは、免許制度を中心に宅地建物取引業(以下宅建業)の適正な運営を図り、業務に対する各種の規制を定めて依頼者等の保護を図ろうとするものである。

宅地建物取引業とは次に掲げる行為をいう。

  • 宅地や建物を自ら当事者として売買・交換」することを業として行う。
  • 宅地や建物を他人が「売買・交換・貸借」するにつき、その代理を業として行う。
  • 宅地や建物を他人が「売買・交換・貸借」するにつき、その媒介を業として行う。
  • 従って、自ら貸主となって、宅地・建物を貸す行為(アパートの経営者等)は宅地建物取引業には該当しない。

1. 免許制度

宅建業を営むものは、都道府県知事(2以上の都道府県に事務所を設置する場合には国土交通大臣の免許を受けなければならない。
この免許の有効期間は5年となっている。

例:○○知事(5)○○○○号

*(5)は免許取得(第1回目となる)から更新回数が4回であることを示す。

2. 宅地建物取引士

複雑な不動産取引を専門的に行う者には、専門的な知識を習得した人が必要となる。
そこで、宅地建物取引士という資格試験を設けた。

宅建業者は、宅地建物取引士を一定数(事務所については5人に1人以上、案内所等には成人の専任を1人以上)置かなければならない。

宅地建物取引士が必ず行わなければならない仕事は、下記の3つである。

  • (1) 契約締結前に説明すべき重要事項について書面を交付し記名・押印する
  • (2) 重要事項を説明する
  • (3) 売買等の契約書に記名押印すること
    ただし、以上は専任の宅地建物取引士でなくてもよい。

クーリング・オフ

  • 消費者保護の観点から特定商取引法で、一般的に売買契約を締結しても、一定の期間内であれば、購入者が、特段の理由なく一方的に申込みの撤回や契約の解除ができるクーリング・オフ(Cooling-off)を定めています。
クーリング・オフcooling-off
頭を冷やす冷却期間の意味です。

クーリング・オフ(cooling-off period)とは、一定の契約に限り、一定期間、説明不要で無条件で申込みの撤回または契約を解除できる法制度である。ただし、申込者が商人または契約が開業準備行為であるものに対しては、適用されない。

  • 宅地建物の売買についても、宅地建物取引業法(宅建業法)宅建業法37条の2は、宅地建物売買のクーリング・オフを定めています。
  • 宅建業者が自ら売主となる宅地や建物の売買契約について、売主である宅建業者の事務所等以外の場所で、買受けの申込みや契約を締結した買主は、一定の期間経過前、引渡や代金の支払前であれば、書面により、申込みの撤回や契約の解除をすることができます。
  • 売主が宅建業者(宅地建物取引業者)であることが適用条件です。
    宅地建物取引業者とは、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けて、宅地建物の売買や交換、それらの媒介などを反復継続して行っている者です。

  • 事務所に準ずる場所として、継続的に業務を行える施設がある場所や宅地建物の分譲を行う案内所で宅地建物取引士を置くべき場所もクーリング・オフの適用除外となります。
  • 案内所、モデルハウス、モデルルーム等で、申込みや契約締結をした場合も適用除外です。
  • 売主である宅建業者から代理や媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所等も適用除外です。
  • 買主が自ら希望して自宅や勤務先を契約締結等の場所として申し出た場合は、顧客の購入意思は安定いていると考えられるので、クーリング・オフすることはできません。
  • ただし、宅建業者が顧客の申し出がないのに、自宅を訪問した場合や、電話等による勧誘により自宅を訪問した場合は、買主から訪問することについて了解を得ていても、クーリング・オフが可能です。

4報酬

宅建業者が依頼者から受け取る報酬の額は、国土交通大臣の定める額を超えてはならない。

(1)売買・交換(賃貸借は除く)の媒介報酬(仲介手数料)の限度額

依頼者の一方から受領できる報酬の限度額は、下記のとおりです。
(消費税・地方消費税を含まない本体価格)

  • 200万円以下の部分の金額・・・・・・・・・5%
  • 200万円超400万円以下の部分の金額・・・4%
  • 400万円超の部分の金額・・・・・・・・・・3%
  • 400万円超の算式 ・・・・・・・・・・・・・・   売買・交換代金×3%+6万円
    (6万円←(上記200万円単位区分の手数料率の差各1%=2万円)×3)

(2)貸借の媒介、代理の場合

貸主と借主双方から受け取れる報酬の合計額は、賃料の1ヵ月分が限度である。

媒介契約

契約

宅建業者が、顧客(依頼者)から不動産の売却や購入等の依頼を受ける場合には、顧客と所定の事項を記載した媒介契約を締結しなければなりません。

一般媒介契約

  • 依頼者が複数の業者に並行して依頼できます。
  • 契約の有効期間は法定されていない(標準媒介契約約款では3ヵ月)。
  • 業者は指定流通機構への登録義務も、業務処理状況の報告義務もありません。

専任媒介契約

  • 依頼者は、他の業者に重複して媒介を依頼することはできないが自ら相手を探したうえで取引するはできる。
  • 業者は7日以内に流通機構への物件登録2週間に1回以上の文書での報告義務があります。

専属専任媒介契約

  • 他の業者に重ねて依頼することも、自己発見取引もできない。
  • 業者は5日以内に流通機構への物件登録1週間に1回以上の文書での報告義務があります。

 

専任媒介契約、専属専任媒介契約への規制のの比較

不動産の売買

不動産売買

売買は、財産を引き渡したり契約書を交わさなくとも、口約束だけで成立するが、実務上は契約書を交わします。

1.契約の当事者

(1) 真の所有者

  • 登記には公信力がないので、登記記録の甲区欄の名義人が必ずしも真の所有者であるとは限らない。
  • 固定資産課税台帳や固定資産税の納税者を確認するなど総合的判断が必要となるケースもあります。

(2) 未成年者(満20歳未満で婚姻していない者)

  • 未成年者が自己の財産を処分する場合は、原則として法定代理人の同意を得なければならない。
  • 法定代理人は原則として親権者であること。
  • 法定代理人の同意を得ないでなされた財産の処分は、本人または法定代理人は取り消すことができる。

(3) 代理人

  • 売買契約は代理人との間で結ぶこともできます。
  • 代理人と契約する場合は、代理権の有無とその範囲を確認する必要がある
  • 本人に確認するのが確実かつ実印を押印した本人の委任状印鑑証明書の提出を求めるのが安全である。

2.実測取引と公簿取引 

  • 実測取引
    登記面積に基づき売買契約の履行がなされ、後日、その土地を実測した結果、実測面積が登記面積と相違した場合、売買代金の増減精算を行う。

  • 公簿取引
    売買対象面積を登記面積とし、後日、その土地を実測した結果、実測面積が登記面積と相違していても、売買代金の増減精算は行わない

3. 手付金

  • 手付金には、解約手付 契約解除権を留保する
  • 相手方が契約の履行に着手するまでは契約解除できる
  • 相手方が契約の履行に着手した後は契約解除できない
  • 民法は、売買に関して手付が交付されたときは、解約手付と推定している。
  • 契約解除は、買主手付を放棄し売主手付の倍返しで行うという慣習が民法でも取り入れられ、明文化されている。
  • 手付により契約が解除されるときは、特約がない限り、損害賠償の請求はできない
  • 履行の着手とは、売主の場合は登記や引渡し、買主の場合は代金の提供を指す。

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができない。(=宅建業者は自分が売主となる売買契約については、手付金を10分の2までしか受け取ることはできない。)

4. 危険負担

民法上、売買の目的物である建物が、契約締結後引渡しまでの間に、売主の責任によらず滅失した場合(例:台風、類焼等)、買主は建物の売買代金を支払う義務がある。
なお、「買主は代金を支払わない」とする特約は有効である。

(1)履行不能

売主の過失により滅失した場合履行不能には、買主は履行の催告をせずに、契約を解除することができる。

(2)履行遅滞

  • 売主に売買契約上の債務の履行遅滞が生じた場合、買主は催告することなく契約を解除できず、債務者に履行を催告し、催告期間内に履行がない場合に、契約を解除できる。

 

5. 売主の瑕疵(かし)担保責任

売主は、買主に対して、事前に瑕疵の内容を伝え、了承を得る必要があります。
もし、瑕疵の内容を伝えず、契約後(購入後)に買主が知らない瑕疵が発覚した場合は、売主側は瑕疵担保責任を負う必要があります。

瑕疵担保責任とは、瑕疵の修復に対する費用を売主側の責任(負担)で修復しなくてはいけないということ。瑕疵担保責任は期限(保証期間)がありますので、期限について確認していきましょう。

保証期間は、売主が不動産会社か個人なのかで変わります。
不動産会社が売主の場合、対象の不動産が新築の場合なら10年、中古の場合は2年です。
個人間売買なら3カ月です。

売主が不動産会社の場合

隠れた瑕疵があることを知った日から1年以内ならば、損害賠償請求ができるし、契約そのものを解除できる場合もあります。
ただし、特約で、売主の責任を免除したり軽減したりすることができる。
  • 売買の目的物に通常の取引上の注意を払っても発見されない瑕疵(雨漏り、ひび割れ、耐震強度が基準を満たしていない、シロアリ、アスベスト、床下浸水、その他建物の構造上における欠陥があった場合は、売主はその瑕疵について無過失でも責任を負わなければならない

  • 瑕疵は、購入段階では気がつかず、購入し生活してから気がつく内容が多い。そのため、隠れた欠陥とも呼ばれています。
  • 法的瑕疵と言われるものもあり、具体的には、法令により自由な利用(想定していた利用方法)が阻害されていたり、法令を違反している物件。
    建ぺい率違反容積率違反をしている、防災設備が古い接道義務に違反している、構造上の安全基準が満たされていない、建築制限を生じる契約道路指定を受けているなどのケース。
  • 心理的瑕疵とは、過去に起きた出来事の内容で嫌悪感を持つ事故物件といえるもの。
    過去に自殺、殺人事件など、事故・事件により死亡があった、発見が遅れて遺体が腐敗していた、周りで事件や事故、火災などがあった場合

  • 買主は、隠れた瑕疵があるという事実を知ったときから1年以内なら、契約の目的を達成できない場合には契約を解除することができ、その他の場合は損害賠償を請求できる

  • ただし、瑕疵担保責任の規定は任意規定であるので、特約により売主の責任を免除したり、内容を変更したりすることができる。
  • 不動産自体には問題がなくても、環境に問題があるものに環境的瑕疵がある。
    具体的には、周りに繁華街があり騒音問題がある。電車やトラックが近くを通り、振動問題がある。ゴミ屋敷や悪臭を放つ建物がある。近くに暴力団組員が住んでいたり暴力団事務所があるなどの場合も環境的瑕疵の対象になる。
  •  
  • 宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約については、民法の規定よりも買主に不利となる特約は無効とされる。
  • ただし、瑕疵担保責任の期間を、物件引渡しの日から2年以上とする特約は可能である。

6. 住宅品質確保促進法

(1) 瑕疵担保責任の特例

  • 新築住宅(新築後1年以内の未使用住宅)の請負人・売主は、構造耐久上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分で一定のものの(隠れた)瑕疵について、10年間担保責任を負う

  • 注文主・買主に不利な特約は無効とされる。
  • 新築住宅の瑕疵担保期間は契約により20年間まで延長することができる。

(2) 住宅性能評価制度

  • 新築住宅の工事業者や販売業者等の申請により、指定住宅性能評価機関が「住宅性能評価書」を交付する。
  • 「住宅性能評価書」には、設計段階に係る「設計住宅性能評価書」と、建設段階に係る「建設住宅性能評価書」の2種類がある。

(3) 紛争処理体制の整備

  • 当事者からの申請により指定住宅紛争処理機関によるあっせん、調停、仲裁を受けることができる。

7.住宅瑕疵担保履行法

出所 一般財団法人住宅保証支援機構

(1) 住宅瑕疵担保責任保険への加入

(2) 保証金の供託

  • 法務局に一定の保証金を供託する。

建物の賃貸

1. 賃貸借期間

普通の建物賃貸借契約の最短期間は1年(定期借家契約は1年未満も可)です。

1年未満の期間を定めた場合は期間の定めのない契約になります

期間の定めのない契約の場合は、貸主は6ヵ月前、借主は3ヵ月前に申し入れて、いつでも解約することができます。

ただし、貸主の解約申し入れについては正当事由が必要です。

2. 敷金・権利金・保証金

定義として確立はしていませんが、概ねは以下のとおりです。

(1) 敷金

賃借人の負担すべき債務を差し引いて返還される。

(2) 権利金

通常は、返還されない

住宅賃貸の礼金(謝礼として贈与される金銭)も返還されない。

(3) 保証金

一般的には、返還される。
最近は、定期借地権の設定時に授受されることが多い。*保証金償却

オフィスビル等の賃貸借で保証金の一部を返還しないこととする場合に、税法の規定により返還しないこととする部分を収益計上する。

3. 原状回復

賃借人は、借家契約が終了した場合は、借家を原状に回復して家主に返還しなければならない。

その範囲について特約がない場合は、通常の使用において生じた自然的損耗は原状回復の範囲外と考えられている。

4. 造作(ぞうさく)買取請求権

賃借人(借主)が賃貸人(貸主)の同意を得てエアコンなどの造作を取り付けた場合、建物の明け渡しに際して、賃借人は、賃貸人に対してその造作の買取りを請求する権利がある。

この権利を「造作買取請求権」といいます。

ただし、造作買取請求権をあらかじめ排除する特約は有効

5. 不動産広告

80mは徒歩1分

  • 徒歩距離表示は、道路距離80mを徒歩1分切り上げ)として計算して表示
  • 原則として、特定用語の使用禁止(完全、完璧など)
  • 取引態様の表示(売主、貸主、代理、媒介、仲介)
  • 消費税の課税対象物件は総額を表示(消費税は建物にかかる

賃貸不動産の管理

アパート経営

1. 賃貸不動産の管理業務

  • 賃貸運営管理業務
    賃貸条件の設定、入居者募集・選定、賃貸借契約締結、入居者管理

  • 建物維持管理業務
    設備管理、清掃管理、維持修繕

2. 管理方式

(1) 事業型=家主がそのまま貸主

①自己管理方式
  • 一切の業務をオーナー自身で行う。
② 委託管理方式
  • 不動産業者などに管理業務の一部または全部を委託。
  • 空室リスクは事業主が負う。
③募集業務委託方式 (入居者募集を委託する )
  • 部分管理委託方式
    賃貸運営管理業務・建物維持管理業務の一部を委託する

  • 総合管理委託方式
    賃貸運営管理業務・建物管理業務のほとんど全部を委託する

(2) 一括借上げ(賃貸)方式

  • デベロッパー、貸ビル業者などが、建物を一括して借上げ、家賃の保証、管理を行う。
  • 事業受託方式で利用する。

境界と測量

境界と測量

  • 不動産登記法上、土地は区画ごとに地番が付され、区画を1筆の土地として取扱い。
  • 1筆の土地同士の境(筆境)が公法上の区分線である境界である。
  • 土地の範囲を確定するには境界を明確にする必要がある。
  • 境界には隣接地権者の承諾が必要。
1. 民地境界
  • 境界は、通常、境界標・境界石・境界木などで表示されている。
  • 不明な場合は関係者の協議によるが、それでも不明な場合は裁判によることになる。
2. 官民境界
  • 民地と官有地(国などが保有する道路・水路・公園など)の境界確定は、境界確定の申請を行い、両者立ち会いで確定する。
  • 地域によっては隣地所有者等の承諾を必要とすることも多い
  • それらの利害関係者全員の承諾を得られない場合は境界も確定しないこととなる

100年ライフ・お金のヒミツ|不動産の登記を学習する
人生を自分で切り開く100年ライフで、不動産を持つ意味は特に重要です。イメージがないことは考えることができません。どんどんイメージを具体化して、マンション経営をライフプランに組み込む。ただライフプランに書き入れても、イメージがないので、考えるきっかけができないので、紙切れです。現実に引き寄せるようにしましょう。
100年ライフ・お金のヒミツ|株式を学習する
気づくことは学習のスタートです。自分の気づかないことは学ぼうとしません。学ぶことでイメージができて、考えることができるようになっていきます。投資、株のイメージはどうでしょう。怖いと思う人が多いのは、イメージがメンタルモデルに執着して身動きできなくなるからです。お金は複雑な因果関係で結ばれたシステム思考の典型的な事例です。
100年ライフ・お金のヒミツ|投資信託を学習する
投資信託(ファンド)は投資家(受益者)・委託者・受託者・投信販売会社の四者が運用収益の獲得をめざしてチームワークで動きます。チームワークには、各々が自分の役割を果たせるスキルが必要です。投資家にスキル不足があると思えばスキルアップをめざします。メンタル・モデルに翻弄されずに情報を元に商品を選べるスキルを磨きましょう。
100年ライフ・お金のヒミツ|債券・株価と金利の因果関係を学習
債券・株価と金利の因果関係を学習する自己マスタリーは、少額投資から学んでいきます。お金は一生つきあうもの。「お金を学習する私」を成長させるために「自己マスタリー」の立場で、お金への在り方、国の財政が投資や株価にどのように影響するのか因果関係を考えてみます。
はじめてのNISA・はじめての投資信託・基礎知識
「つみたてNISA」「NISA」「ジュニアNISA」が人気です。 「NISA」が、「初めての投資信託なんだよ」という人も増えています。 人生100年時代、長寿になるほどお金が必要になります。 毎月決まった額だけ積立投資をす...
NISAは「非課税投資枠」の理解度でメリットとデメリットが生じる
2018年3月末時点でのNISA口座数は、一般とつみたてを合わせて1,167万9,355口座になります。 総買い付け額は13兆9,398億9,223万円。2014年1月時点の口座数492万口座と比較すると、倍以上です。 NISA...
ワンコインで始めるNISA。非課税投資枠の理解度で収益は変わる
積立投資か?一括投資か?つみたてNISAが投入されて3種類になり、ますます大人気のNISA。 金融庁もNISA特設WEBサイトを開設。まずはワンコインで始められるNISAで、トレーニング。 ポイントは、「非課税枠」の仕組みの徹底理解...
NISA非課税枠「1年」の区切りはいつ?はじめての口座開設から保有までのプロセス
出典:日本証券業協会 年間、年間、同一年中といいますが、NISA非課税枠「1年」の区切りというのはいつのこと? 1年の区切りっていつからいつまでのこと? ここでは、1年の「区切り」も含めて、はじめての口座開設から保有までのプロセス...
「iDeCo」で節税して「つみたてNISA」で育む、 20年間で無理なく0から1000万円。
  1000万円を貯蓄したい方 じぶん年金を作りたい方 iDeCo(イデコ・個人型確定拠出年金)のことを知りたい方 会社勤めされている方 「老後に2000万円必要」という金融庁の報告書が、大騒ぎ...

まとめ

不動産は民法と深く関わっています。
法には国の歴史があり、理由があります。
一朝一夕に変えられないもどかしさを含みながら改正されてきました。
今後のそうでしょう。

貸すにしろ、借りるにしろ、ポイントを押さえておくことが重要です。

騙す者は、騙すことを考えてうる分、法にも精通しています。
騙される人は何度も騙される思考回路を持っています。

このページを読むとき、「なぜ?」と理由を考えながら読むようにしてください。
年齢に共に選択肢が広がっていくライフシフトは、ライフデザインから。

マインドフルネスなライフプランマインドフルネス実践講座
マインドフルネス実践講座

LINE友だち追加

コメント

タイトルとURLをコピーしました