100年ライフ・お金のヒミツ|不動産の行政法規を学習する

ファイナンシャルプランニング

こんにちは、人生100年時代のマインドフルネスなファイナンシャルプランナー、コーナンダアNです。

100年ライフはお金がかかります。
しかもライフシフトが必要です。

お金を知るために、今回は不動産に関する法について学習します。

国土利用計画法

都市計画法

都市計画法では住み良い街づくりを行う必要のある地域を都市計画区域として都市計画を設定して街づくりが行われます。

国土利用計画法は、国土利用計画の策定に関して必要な事項を定めると共に土地利用計画の作成、土地の投機的取引の規制に関する措置、その他土地利用を調整するための措置を講ずることにより、総合的かつ計画的な国土利用を図ることを目的としていいます。

そのために、都市計画法も、「国土の利用計画」「土地取引の規制」を中心に規定する内容となっている。

国土の利用計画

国土利用計画には①全国計画、②都道府県計画、③市町村計画の3種類がある。

土地利用基本計画は、国土利用計画法による土地の投機的取引の規制、土地利用の調整等に関する事項について定める。

都市計画法の上位に土地利用基本計画さらに国土利用計画法があります。

1.土地取引の規制

土地取引に関する制限には許可制と届出制がある。

「規制区域」(注)においての取引は許可制となる。
規制区域以外の区域については、全国にわたり土地取引の届出制が施行されている。

(注)規制区域…… 土地の投機的取引が相当範囲に集中して行われ、地価が急騰するような区域を都道府県知事が「規制区域」として指定するもの。
ただしこの許可制の制度は現在まで実施された例はない。

(1)事後届出制

届出対象面積

原則として次の面積以上が届出の対象となる。

*個々の取引が制限面積未満でも、権利取得者が上記面積以上の一団の土地について取引をした場合には、個々の取引をした後に届出が必要となる場合がある。

一定面積以上(上記の届出対象面積)の土地売買契約を締結した場合は、当事者のうち「権利取得者」(買主)はその契約した日から起算して2週間以内に、次の事項に関して市町村長を経由して都道府県知事に届出しなければならない。

届出事項は以下の通り。

①契約当事者の氏名・住所等
②契約締結年月日
③土地の所在および面積
④土地の権利の種類および内容
⑤土地の利用目的
⑥土地の権利の取引価格

届出制の対象となる取引

以下の3要素をすべて満たす取引については届出の対象になる。

  • 土地の所有権、地上権、賃借権またはこれらの取得を目的とする権利(予約完結権)の移転または設定であること
  • 対価の授受を伴うものであること(ここでいう対価とは金銭に限らず、一般的に金銭に換算しうる経済的価値を広く包含するものとされている)
  • 契約(予約を含む)により行われるものであること

つまり、単に土地の売買契約だけではなく、共有持分の譲渡・譲渡担保・代物弁済・交換、地上権、賃借権の設定・譲渡などが対象になる。
なお、贈与・相続・信託の引受け等は対象外。

単に売買だけが対象となるのではなく、また、対価とは金銭に限らない。

市街地調整区域では、「用途地域を定めない」となっていますが、乱開発を防止するために、市街化調整区域であっても、用途地域を定める事があります。。
実際には「2階建てまで」「高さ10メートルまで」「500㎡以内」「居住用に限る」「建ぺい率60%」「容積率200%まで」などと、細かく規制されており、

また、最近では規制緩和の方向性もあり、市街化区域に隣接する調整区域でも、宅地化を許可する開発規制緩和措置が取られることもありますが、用途地域は厳しく制限されているようです。

届出と勧告

  • 届出が必要であるにもかかわらず、届出をせずに契約を締結した場合には、6カ月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられるが、届出をしなかった場合でも、契約自体の効力はある。

  • 都道府県知事は利用目的について審査を行い、土地の利用目的が土地利用計画に適合しない、または公共公益施設の整備の予定、自然環境の保全上不適当であるときは利用目的の変更を勧告し、その是正を求めることができる。

  • 勧告を受けたものが従わないときは公表することができる。
    また、土地の利用目的について、必要な助言をするときがある。
    (注)取引価格については審査は行わず、指導・勧告をすることはない。
(2)事前届出制

地価が相当程度上昇している区域については、注視区域または監視区域の制限を設けて、土地取引に関しては事前届出制を採用している。

①注視区域

都道府県知事は、地価が一定の期間に相当な程度を超えて上昇し、または上昇するおそれがある時に、これにより適正な土地利用の確保に支障を生ずると認められる区域を注視区域として指定することができます。

注視区域に指定されると5年以内の期間を定めて一定規模以上(市街化区域:2,000㎡以上、市街化調整区域および未線引き区域:5,000㎡以上)の土地取引をしようとする際は、あらかじめ都道府県知事に届け出なければなりません。

②監視区域

監視区域とは
地価の上昇の程度・速さ
・取引時の届出対象面積

によって適正かつ合理的な土地利用の確保が困難となる恐れがあると認められる区域を都道府県知事は5年以内の期間を定めて、監視区域と指定することができる。

注視区域より監視区域の方が規制が厳しくなります。

③届出の手続き

注視区域ならびに監視区域において、一定規模以上の土地売買等の契約を締結しようとする場合には、その当事者(売主、買主双方とも)は、契約締結前に、その取引内容を、土地の所在する市町村長を経由して都道府県知事に届出なければならない。

届出後予定対価の額を増額したり、土地の利用目的を変更して再度契約を締結しようとするときも届け出なければならない。

届出を受けた都道府県知事は、予定対価の額および利用目的について審査を行い、予定対価の額が著しく適正を欠く場合、また利用目的が土地の利用に関する計画に適合していない等の場合は、契約締結の中止、予定対価の引き下げ、利用目的の変更等を勧告することができる。

事後届出制と事前届出制との比較

添付書類

都市計画法

 

都市計画法は、計画的な街づくりを行うための基本法である。各種の制限法令は、この法律を頂点とする法体系に含まれる。後述する建築基準法と共に不動産に関する法律上最も重要な法律である。

1. 都市計画区域の指定

(1)都市計画区域の指定

都市計画法都市計画法は、まず日本の国土を都市計画法等の規制を全面的に受ける都市計画区域」と原則としてその規制対象外とする都市計画区域外」との2つに区分する。

都市計画区域

都市計画区域とは、都市(町、村といった規模のものを含む)およびそれと一体の地域として整備・開発・保全すべき区域等とされ、都市計画区域は知事(二つ以上の都道府県にわたる場合には国土交通大臣)が指定することになっている。

この都市計画区域は「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分される「線引都市計画区域」と、区分を行わない「非線引都市計画区域」との二つに区分される。

前者の区域は大都市圏および地方圏の県庁所在地都市やそれに準ずる規模の都市であり、後者の区域は地方圏の中小の市町村である。

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市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域のことです。
あるいは概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街地を図るべき区域のことです。

市街地調整区域とは、市街地を抑制すべき区域のことです。

 準都市計画区域の指定

都道府県は、都市計画区域外の区域のうち、相当数の住居その他建築物の建築またはその敷地の造成が現に行われる。

または行われると見込まれる一定の区域で、当該区域の自然的および社会的条件並びに法令による土地利用の規制の状況を勘案して、そのまま土地利用を整序することなく放置すれば、将来における都市としての整備、開発および保全に支障が生じるおそれがあると認めれる区域を、準都市計画区域として指定することができる。

準都市計画区域については、市街化区域と市街化調整区域の区分は設けられない。ただし、用途地域、風致地区等の7種類の地域地区を設けることができる。また、開発許可制度の適用がある。

2. 用途地域と補助的地域地区の指定

都市計画地域を大きく市街化区域と市街化調整区域に分けると、次の段階として地域地区を指定してより細かな区分を行うことになる。この地域地区は(1)用途地域、(2)補助的地域地区の2つに分けられる。

(1) 用途地域

用途地域とは土地上に建てることのできる建物の用途の規制である。
その用途地域に規定されている用途以外の建物を建てることは禁止される。
すなわち、都市計画で用途地域が定められると、建築基準法により具体的に用途制限が行われる。

市街化区域に指定された地域は、必ず用途地域を指定される。
用途地域には、住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類の13種類がある。
一方、
市街化調整区域には原則として用途地域を定めない。

田園住居地域の創設

2018年4月、住居系用途地域の一類型として田園住居地域が創設された。
創設の背景として、住宅と農地が混在し両者が調和して良好な居住環境と営農環境を形成している都市地域を、あるべき市街地像として都市計画に位置付け、その実現を図ることとした。

(2) 補助的地域地区

前記の用途地域以外にも各種の「地域地区」の指定があり、必要に応じて適宜、特有の規制が行われる。以下に、代表的なものをあげる。

①特別用途地区

用途地区内において、特別な目的のための土地利用増進、環境の保護等のために定める地区である。具体的な内容は地方公共団体の条例により定められる。
なお特別用途地区は必ず用途地域内に定めることとされている。

特別用途地区は地方公共団体の条例で用途地域内の制限を強化することもできるし、あるいは緩和することもできる。具体的には、特別工業地区、文京地区などがある。

②特定街区

都市商業地等において有効な空地を確保するとともに、まとまった街区単位での良好な建築計画を誘導するための制度である。
四方を道路に囲まれた一街区全体を敷地とする大型ビルを建てる場合に適用される。

行政側はその敷地の一部を公開空地に提供してもらう一方、ビル建築に際しては、容積率や高さ制限の規制の緩和や適用除外を行う。

③防火地域・準防火地域

市街地における火災の危険を排除するために定める地域。
都市計画で防火地域・準防火地域が指定されると、具体的な規制が建築基準法で行われる。
建設物の敷地が異なる防火規制にまたがる場合には、規制の厳しい方が建築物のすべてに適用される。

④高度地区

用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または建築物の高さの最低限度を定める地区。

その他、高度利用地区、美観地区、風致地区などが定められる。

⑤都市施設

都市施設とは、都市形成に必要不可欠な施設をいい、具体的には道路、公園、河川、下水道、学校、病院などをいう。

都市計画では都市計画区域内にこれらの都市施設を定めることとされている。
なお、これらのうち都市計画に定められた施設を都市計画施設という。

都市計画施設の区域内で建物を建築しようとするときは、原則として都道府県知事の許可が必要である。

市街化区域については、少なくとも道路、公園、下水道を定めるものとし、住居系地域についてはさらに義務教育施設を定めるものとされている。

(3) 開発行為に関する規制等

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開発行為とは、

主として建築物の建築または特定工作物(コンクリートプラント、ゴルフコースなど)の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。

土地の区画形質の変更とは、下記の3つをいう。

  • ①区画の変更:道路等の築造による敷地の分割
  • ②形.状の変更:盛土、切土等の造成工事
  • ③性質の変更:農地から宅地への性質の変更等
①区画の変更:道路等の築造による敷地の分割

 

②形.状の変更:盛土、切土等の造成工事

③性質の変更:農地から宅地への性質の変更等

(4)開発許可制度

開発許可が必要な開発規模

市街化区域の開発行為では、土地面積が1,000㎡以上の場合は、都道府県知事の許可が必要です。

都市計画区域、準都市計画区域内で次の開発行為に該当する行為を行う場合には、事前に都道府県知事の許可を受けなければならない。

なお、市街地再開発事業土地区画整理事業の施行として行う開発行為は、許可が不要となる。

開発許可が必要な開発規模

  • 市街化区域……1,000㎡以上の土地。
  • 市街化調整区域……規模にかかわらずすべて(農家用地等一定のものを除く)
  • ただし三大都市圏の一定区域では500㎡(条例等により300㎡)以上の土地
  • 非線引都市計画区域……3,000㎡以上の土地
  • 準都市計画区域……3,000㎡以上の土地
  • 都市計画区域・準都市計画区域以外……10,000㎡(1ha)以上の土地

具体的には、開発区域の位置、区域および規模、予定建築物等の用途、開発行為に関する設計、工事施工者などを記入した申請書を提出する。

なお都市計画区域、準都市計画区域以外においても、一定規模以上の開発行為について開発許可制度が適用される場合がある。

許可を受けずに開発行為を行ったものは50万円以下の罰金に処せられる。

開発許可を受けた開発区域内の土地では、工事完了公告があるまでは、建築物を建築することはできない。

開発許可を受けた人の相続人は、その被相続人が有していた開発許可を継承できる。

留意点

・開発許可を受けた開発区域内では、工事完了公告があるまでの間は、原則として、建築物を建築することができない。

・開発許可を受けた開発区域内では、工事完了公告があるまでの間に、土地を譲渡することはできる。

・市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内に建築物を建築するためには、原則として都道府県知事の許可が必要である。

・建築基準法による建築確認を受ける必要がある建築物は、開発許可を受けた開発区域内に建築する場合であっても、建築確認は必要である。

建築確認とは、建築主が、建築物を建築しようとする場合に、工事に着手する前に、その建築物の計画が法令等の規定に適合していることについて建築主事の確認を受けること。

市街地再開発事業の場合

市街地再開発事業とは、市街地内の、土地利用の細分化や老朽化した木造建築物の密集、十分な公共施設がないなどの都市機能の低下がみられる地域において、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることを目的としている。

建築物及び建築敷地の整備並びに公共施設の整備に関する事業。

市街地再開発事業や土地区画整理事業の施行として行う開発行為には、都道府県知事などの許可を必要としない。

 

建築基準法

建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準を定めた法律で、国民の生命、健康および財産の保護を図ることで公共の福祉の増進に役立てることを目的としている。

1. 建築に関する手続

都市計画地域内、準都市計画区域内等で建築物を新築・増改築・移転するには、原則、建築計画が法令の規定に適合する旨の建築主事の確認を受けるため、工事着工前に建築確認を申請しなければならない。

2. 集団規定

建築基準法には、単体規定と集団規定がある。

単体規定は建築基準法第2章の規定をいい、全国にある建築物の敷地、構造および建築設備に関して規制を加えるものである。

この単体規定は、個々の建築物の安全性や居住性を確保するのを目的としており、都市計画区域内の内外を問わず、建物がある限り全国どこでも適用される。

集団規定とは、建築基準法第3章の規定をいい、原則として都市計画区域内の建築物の敷地、構造及び建築設備について規制するものである。

具体的には、建蔽けんぺい率、容積率、高さなどの規定、建物の用途を限定する規定などがある。

以下、集団規定のうち、重要な項目について説明していく。

(1) 用途についての規制

用途地域内の建築物の用途制限といわれるものである(次頁表参照)。

受検技術 用途地域内の建築物の用途制限の表で、住居系については、規制の厳しい用途地域で建築可能な建物は、より規制の緩やかな用途地域では建築可能となっていることを確認すること。寺院~保育所、住居、店舗、大学、自動車車庫についても確認すること。

なお、特定行政庁(建築主事を置く市町村では市町村長、それ以外は都道府県知事)の許可があれば、この用途制限規定にかかわらず、建築物を建築することができる。

また、敷地が2つ以上の用途地域にまたがるときは、過半の敷地の属する地域の用途制限を受けることとなる。

例)下記の土地を一体として利用する場合、面積の大きい方(B 200㎡)の

商業地域の用途制限が全体(A100㎡+B200㎡)に適用される。

用途地域内の建築物の用途制限

(2)道路と敷地との関係

市街地における道路は、単に人や車が利用するということにとどまらず、たとえば防火・避難・建築環境などとも密接に関係するものである。

このため、建築基準法では、敷地の接道条件、道路内の建築制限、道路幅員による容積率制限、道路斜線制限といった要件について規定を設けている。

建築基準法上でいう道路とは、都市計画区域、準都市計画区域内にのみ適用されるもので、幅員 (ふくいん) 4m以上のものをいう(特定行政庁が土地計画地方審議会の議を経て指定した区域内においては6m以上)。

ただし例外として建築基準法第3章のいわゆる集団規定の適用の際、現に建物が立ち並んでいる場所の幅員4m未満の道で特定行政庁が指定したものも含まれる(法42条2項に規定されていることから2項道路という)。

①接道義務

都市計画区域、準都市計画区域内の建築物の敷地は、建築基準法に定める道路(自動車専用道路を除く)に、原則として2m以上接していなければ建物を建てることができない。

ただし、敷地の周囲に広い空地を有する建築物などで、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めて建築審議会の同意を得て許可したものについては、この接道義務の規定は適用されない。

接道義務

  • 2m
  • 幅員4m以上の道路に
  • 2m以上接することが必要。

②2項道路とセットバック
2項道路とは、建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道のこと。「みなし道路」とも呼ばれる。
 
建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上の長さで接していなければならないと定めている。
ここでいう「建築基準法上の道路」は原則として幅が4m以上あることが必要とされている(建築基準法第42条第1項)。

しかしながら、わが国の現況では、幅が4m未満の道が多数存在しているため、次の1.~3.の条件を満たせば、その道を「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられている(建築基準法第42条第2項)。

 
1.幅が4m未満の道であること
2.建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと
3.特定行政庁(知事や市長)の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと

これらを、その条文名をとって「2項道路」と呼んでいるのである。

 
こうした2項道路に面している土地については、道路中心線から2m以内には建築ができないという制限(=セットバック)があるので特に注意したい。

道路として扱う以上あくまで幅員は4mであるという考えから、2項道路の場合現況道路の中心線から水平距離2mずつ両側に後退した線が道路境界線とみなされる。

2項道路に接面する敷地上に建物を建てるときには、敷地をその道路境界線まで後退させなければならない。

(3) 建蔽(けんぺい)率

①建蔽率

建蔽率は敷地面積に対する建築物の建築面積(1階部分の床面積)の割合をいう。

建蔽率 = 建築面積 ÷ 敷地面積

( 建築面積 = 敷地面積 × 建蔽率 )

建蔽率の最高限度

建蔽けんぺい率の緩和規定

  • 特定行政庁が指定する角地………… 10%緩和
  • 防火地域内に建築する耐火建築物10%緩和
  • 両方に該当する場合………………… 20%緩和
特定行政庁

すべての都道府県、および政令で指定した人口25万人以上の市には建築主事の設置が義務づけられている(建築基準法第四条)。

つまり、人口25万人以上の市では建築主事を置くため、市長が特定行政庁となる。25万人未満の場合、都道府県と市町村の協議によって、知事か首長が特定行政庁になるが、人口10万人以上の都市の多くで市長が特定行政庁となっている。

②建蔽率の制限のないもの(=建蔽率100%)

次のいずれかに該当する建築物については、建蔽率の制限はない

  • 建蔽率が80%とされている地域で、防火地域内にある耐火建築物
  • 巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊
  • 公園、広場、道路、川等の内にある建築物で安全上、防火上及び衛生上支障がないもの

③敷地が建蔽率制限の異なる地域にわたる場合の取り扱い

建物の敷地が建蔽率の異なる規制数値である異なる複数の地域にわたる場合は、それぞれの地域の建蔽率の最高限度の数値に、その地域に係る敷地が敷地全体に占める割合を乗じた数値の合計が、その敷地全体の建蔽率の最高限度になる。加重平均

④建物の敷地が防火地域の内外にわたる場合

この場合においてその敷地内の建物の全部が耐火建築物であるときは、その敷地は、すべて防火地域内にあるものとみなして建蔽率の緩和に関する規定を適用する(法53条)。

建築物が防火地域と純防火地域にわたる場合、原則として、その建築物のすべてに防火地域内の建築櫃に関する規定が適用される。

(4)容積率

敷地面積と述べ面積

建築物の敷地が接する前面道路の幅員が12m未満である場合、当該建築物の容積率の上限は「前面道路の幅員に一定の数値を乗じたもの」と「指定容積率の」のうち低い方になる。

①容積率

容積率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合(比率)をいう。

(注)延べ面積とは、建築物の各階の床面積の合計。 
一般に「面積」と呼ばれることが多いが、正式には「延べ面積」という。壁(壁芯)などで外部と分けられた建物内部の面積のこと。

容積率 = 延床面積 ÷ 敷地面積

( 延べ面積 = 敷地面積 × 容積率 )

建築基準法では、都市計画区域および準都市計画区域内において、用途地域の種別や建築物の構造に応じて、容積率の限度を定めている(建築基準法第52条)。

延べ面積は建物の各階の床面積の合計のことだが、容積率の計算の際は、“一定条件に合う地階の床面積は含まない”などの規定があるため、実際の延べ面積より小さい数値になることがある。

敷地面積200m2、容積率60%の場合、その敷地に建てられる建物の延べ面積は、敷地面積に容積率をかけて求められ、120m2となる。

容積率は、用途地域に応じて都市計画で定められる(指定容積率という)。

しかし、実際の容積率は、この指定容積率のほかにその土地に接面する前面道路幅員によっても影響を受ける。

つまり、道路幅員12m未満に接する敷地における容積率は、いずれか厳しい(少ない)方が限度となる

容積率は、12m未満の前面道路の幅員による制限も受ける。
住居系4/10、住居系以外6/10。

  • 前面道路の幅員が、「12m未満 」の場合の制限
  • 住居系地域 →「指定容積率」と「前面幅員×4/10」を比較
  • 住居系以外の地域 →「指定容積率」と「前面幅員×6/10」を比較
  • 敷地が複数の容積率の地域にまたがっている場合は、それぞれの地域の部分の面積比にもとづく加重平均により容積率を算出する
  • 建蔽けんぺい率も容積率も、「率」とついたら加重平均。
計算例

前面道路の幅員が6mである第一種住居地域(指定容積率400%)に適用される容積率は?
なお、特定行政庁が指定する区域内ではない。

:前面道路幅員による制限=6m×410=240%

  指定容積率=400% > 240%
  したがって、容積率は240%が適用される。    

(5) 高さ制限

低層住居専用地域(第1種・第2種)および田園住居地域では、建築物の高さは、原則として、10mまたは12mうち、都市計画で決められたものを超えてはならない。

(6) 防火地域・準防火地域

建築物が防火地域、準防火地域にわたる場合においては、原則としてその全部について防火地域内の建物に関する規制が適用される。

防火地域と準防火地域にまたがるときは、厳しい方の防火地域の規制が適用される。防火地域>準防火地域>無指定地域。

  • 防火地域、準防火地域の制限
  • 防火地域・準防火地域に指定されると、建築物の階数、延べ面積に応じて構造制限を受ける。

準防火地域で、3階(地階除く)かつ延べ面積500㎡以下のときは、一定の技術的基準に適合する木造建築物を建築できる。

防火地域または準防火地域にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

 

防火規制純防火地域なので建蔽率の緩和が受けられる*10%は、建蔽率・容積率の緩和割合

(7) 斜線制限

建築物の高さを、一定の斜線を超えないようにする制限で、道路斜線制限隣地斜線制限北側斜線制限の3種類がある。

このうち、道路斜線制限は、すべての用途地域で適用される。

(8) 日影制限(日影による中高層の建築物の高さの制限)

一定の時間は隣地に日影を生じさせないようにする制限で、「商業地域工業地域工業専用地域」の3つは対象区域である。

農地法

農地を転用(農地以外のものにすることをいいます。)する場合又は農地を転用するため権利の移転等を行う場合には、原則として都道府県知事又は指定市町村の長の許可が必要です。

指定市町村とは、農地転用許可制度を適正に運用し、優良農地を確保する目標を立てるなどの要件を満たしているものとして、農林水産大臣が指定する市町村のことをいいます。

指定市町村は、農地転用許可制度において、都道府県と同様の権限を有することになります。

    なお、国、都道府県又は指定市町村が転用する場合には許可は不要とされていますが、学校、社会福祉施設、病院、庁舎又は宿舎のために転用する場合には、許可権者と協議を行う必要があり、協議が整った場合には許可を受けたものとみなされます。

また、市街化区域内農地の転用については、農業委員会への届出制となっています。

1.農地法

農地法は、「農地はその耕作者自らが所有することを最も適当であると認めて、耕作者の農地の取得を促進し、およびその権利を保護し、並びに土地の農業上の効率的な利用を図るためその利用関係を調整し、もって耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図ること」としている。

農地とは、耕作の目的に供される土地」をいい、現に耕作されている土地のほか、休耕地・不耕作地も含み土地の現況によって区分するもので、土地登記記録の地目で判断するものではない。

農地の権利移動、転用には許可が必要。許可を受けないと、契約は無効となる。

  • 農地のままでの権利移動(3条)(農地を他人に売却等)
  • 農業委員会または都道府県知事の許可が必要
  • 農地の転用(4条)(農地を自己のために宅地に転用等)

都道府県知事または農林水産大臣の許可が必要

  • 転用目的の権利移動(5条)(農地を宅地に転用する目的で他人に売却等)
  • 都道府県知事または農林水産大臣の許可が必要
  • ただし、市街化区域内にある農地についての、農地の転用(4条)と転用目的の権利移動(5条)については農業委員会に届け出ればよい。

農地の賃貸借については、登記がなくても引渡しがあれば新たな農地取得者などの第三者に対抗できる。また、賃貸借を解除するには、原則として、都道府県知事の許可が必要

農地法3条・4条・5条の許可制度の違い

技術 農地のままの権利移動(3条)は、農地が耕作出来ない者へ移転されることを規制するため、市街化区域でも許可が必要。転用となる4条・5条は市街化区域農地なら農業委員会への届出でよい。

その他の法律

1. 生産緑地法

市街化区域内にある農地等で、一定の500㎡以上の区域については、都市計画に土地所有者等の同意を得て生産緑地地区を定めることができる。

また市区町村が条例により定めた場合は、面積要件を300㎡以上まで引下げ可能となる。

生産緑地として指定された農地は、農地等として管理しなければならず、農業等を営むのに必要な施設や農作物を製造加工する施設、直売所、農家レストラン等を除き、建築物の建築や宅地造成ができないなどの行為の制限を受ける。

違反した者に対しては、市町村長は原状回復命令を出すことができる。
生産緑地地区が指定されると、固定資産税が農地課税となり大幅に軽減され、相続税の納税猶予の特例も受けることができる。

生産緑地地区の都市計画の告示後30年経過するか、公示後に主たる従事者が死亡したとき、時価で市町村長に買取りを申し出ることができる。

また30年経過した後、更に10年買取りの申し出時期を延長することも可能。
申出から3ヵ月以内に所有権の移転が行われなかったときは、行為の制限が解除される。

2. 土地区画整理法

土地区画整理事業は、都市計画区域内で、公共施設の整備改善および宅地の利用の増進を図るために行われる市街地開発事業である。
個人、土地整理組合、地方公共団体等が施行する。

古い街区を新しい街区に区画することになるが、施行区域内での建築等の制限と仮換地(仮の換地として指定され使用・収益する土地)や換地処分(原則事業完了後に行われる土地の交換)などを規定しているのが、土地区画整理法である。

仮換地が指定されると、原則、仮換地について従前の宅地と同じ内容の使用または収益をすることができるようになり、逆に従前の宅地については使用・収益できなくなる。
所有権は換地処分までは従前の宅地の上に存する。

公共施設の整備等に多額な事業費がかかるため、所有者が提供した宅地の一部を保留地として定めて売却し、事業費に充てることがある。

100年ライフ・お金のヒミツ|不動産の登記を学習する
人生を自分で切り開く100年ライフで、不動産を持つ意味は特に重要です。イメージがないことは考えることができません。どんどんイメージを具体化して、マンション経営をライフプランに組み込む。ただライフプランに書き入れても、イメージがないので、考えるきっかけができないので、紙切れです。現実に引き寄せるようにしましょう。
100年ライフ・お金のヒミツ|株式を学習する
気づくことは学習のスタートです。自分の気づかないことは学ぼうとしません。学ぶことでイメージができて、考えることができるようになっていきます。投資、株のイメージはどうでしょう。怖いと思う人が多いのは、イメージがメンタルモデルに執着して身動きできなくなるからです。お金は複雑な因果関係で結ばれたシステム思考の典型的な事例です。
100年ライフ・お金のヒミツ|投資信託を学習する
投資信託(ファンド)は投資家(受益者)・委託者・受託者・投信販売会社の四者が運用収益の獲得をめざしてチームワークで動きます。チームワークには、各々が自分の役割を果たせるスキルが必要です。投資家にスキル不足があると思えばスキルアップをめざします。メンタル・モデルに翻弄されずに情報を元に商品を選べるスキルを磨きましょう。
100年ライフ・お金のヒミツ|債券・株価と金利の因果関係を学習
債券・株価と金利の因果関係を学習する自己マスタリーは、少額投資から学んでいきます。お金は一生つきあうもの。「お金を学習する私」を成長させるために「自己マスタリー」の立場で、お金への在り方、国の財政が投資や株価にどのように影響するのか因果関係を考えてみます。
はじめてのNISA・はじめての投資信託・基礎知識
「つみたてNISA」「NISA」「ジュニアNISA」が人気です。 「NISA」が、「初めての投資信託なんだよ」という人も増えています。 人生100年時代、長寿になるほどお金が必要になります。 毎月決まった額だけ積立投資をす...
NISAは「非課税投資枠」の理解度でメリットとデメリットが生じる
2018年3月末時点でのNISA口座数は、一般とつみたてを合わせて1,167万9,355口座になります。 総買い付け額は13兆9,398億9,223万円。2014年1月時点の口座数492万口座と比較すると、倍以上です。 NISA...
ワンコインで始めるNISA。非課税投資枠の理解度で収益は変わる
積立投資か?一括投資か?つみたてNISAが投入されて3種類になり、ますます大人気のNISA。 金融庁もNISA特設WEBサイトを開設。まずはワンコインで始められるNISAで、トレーニング。 ポイントは、「非課税枠」の仕組みの徹底理解...
NISA非課税枠「1年」の区切りはいつ?はじめての口座開設から保有までのプロセス
出典:日本証券業協会 年間、年間、同一年中といいますが、NISA非課税枠「1年」の区切りというのはいつのこと? 1年の区切りっていつからいつまでのこと? ここでは、1年の「区切り」も含めて、はじめての口座開設から保有までのプロセス...
「iDeCo」で節税して「つみたてNISA」で育む、 20年間で無理なく0から1000万円。
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まとめ

不動産の行政法規。今回は、届出から「土地」への考え方が学べたのではないでしょうか。

「公共性」への理解は100年ライフを過ごす者にとって重要な気配り。

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