100年ライフお金のヒミツ｜不動産の調査と取引を学習する

Naoman

こんにちは、人生100年時代のマインドフルネスなファイナンシャルプランナー、ゲンキポリタン（愛ピ）です。不動産の取引の場合、動くお金も多額になります。後悔しないように、不動産の売買契約関する留意事項、さらに事前の調査と念入りな取引についてご説明します。

手付金、内金、一時金・・・不動産売買契約には留意すべきことがあります。
契約を結ぶ際に、買主が売主に渡すお金のことを「手付金」といいます。
通常は「解約手付」とされます。
いったん結んだ契約を、買主から解除したい場合、買主は手付金は放棄しなければいけないからです。逆に売主から解除したい場合は、売主は買主に手付金の２倍の金額を支払います。

但し、相手方が、履行に着手した後は解除できません。
つまり買主が売買代金を支払った売主が建築に着手したなどです。
「手付金」には厳然とした法律上の取り決めがあります。

一方、内金は商業用語であって、手付金のように法律上の取り決めはありません。
売買契約後に売買代金の一部を買主から売主へ先に払うお金のことです。
「契約上の定めにより、手付金とは別に、売主側が設定するお金です。建物の請負契約にはよく見られますが、一般的な不動産売買契約には『内金』のやりとりはあまりありません。

一時金とは、賃貸契約の際に賃料とは別に借主が貸主に支払う金銭のことをいいます。
一般金には「敷金」「保証金」「権利金」「礼金」「更新料」があります。

不動産の取引には、後悔しないように、事前の調査は念入りな取引が重要です。
ここでは、不動産の調査と取引を学習します。

調査項目と調査方法

物件調査の目的は、不動産は個別性が強く、権利関係が複雑なケースもあるため、物件の内容等を詳細かつ正確に把握することにより、取引に際し未然にトラブルを防ぐため必要。

主な調査は以下のとおりです。

面接調査

相手方に関する調査をする。

（1）無能力者かどうかは、法務局で確認する。

（2）代理人の場合､委任状と本人への問合せで､代理権の範囲･期間等を調査する。

現地調査

必ず現地に行って実物を自分の目で確認する。

周りの環境（地盤､がけ地､堤防､送電線､隣接地との関係）
日当りや騒音･風通し
交通の便
店舗､その他

登記記録（登記簿）等の調査

権利関係の調査は、物件の権利者を登記事項証明書等の登記記録で確認する。
(但し、登記記録上の権利者と実際の権利者が違う場合があり得る)

法令上の制限に関する調査

取引対象の物件の所在地の市役所等への問合せ
都市計画図等での確認
生活関連施設の調査
学校､病院など公共関連施設の配置状況

宅地建物取引業法

宅地建物取引業法とは、免許制度を中心に宅地建物取引業（以下宅建業）の適正な運営を図り、業務に対する各種の規制を定めて依頼者等の保護を図ろうとするものである。

宅地建物取引業とは次に掲げる行為をいう。

宅地や建物を自ら当事者として「売買・交換」することを業として行う。
宅地や建物を他人が「売買・交換・貸借」するにつき、その代理を業として行う。
宅地や建物を他人が「売買・交換・貸借」するにつき、その媒介を業として行う。
従って、自ら貸主となって、宅地・建物を貸す行為（アパートの経営者等）は宅地建物取引業には該当しない。

１．免許制度

宅建業を営むものは、都道府県知事（２以上の都道府県に事務所を設置する場合には国土交通大臣）の免許を受けなければならない。
この免許の有効期間は５年となっている。

例：○○知事（５）○○○○号

＊（５）は免許取得（第１回目となる）から更新回数が４回であることを示す。

２．宅地建物取引士

複雑な不動産取引を専門的に行う者には、専門的な知識を習得した人が必要です。
そこで、宅地建物取引士という資格試験を設けています。

宅建業者は、宅地建物取引士を一定数(事務所については５人に１人以上、案内所等には成人の専任を１人以上)置かなければならない義務があります。

宅地建物取引士が必ず行わなければならない仕事は、下記の３つです。

（1）契約締結前に説明すべき重要事項について書面を交付し記名・押印する
（2）重要事項を説明する
（3）売買等の契約書に記名押印すること
ただし、以上は専任の宅地建物取引士でなくてもよい。

クーリング・オフ

消費者保護の観点から特定商取引法で、一般的に売買契約を締結しても、一定の期間内であれば、購入者が、特段の理由なく一方的に申込みの撤回や契約の解除ができるクーリング・オフ（Cooling-off）を定めています。

クーリング・オフ（cooling-off）
頭を冷やす冷却期間の意味です。

クーリング・オフ（cooling-off period）とは、一定の契約に限り、一定期間、説明不要で無条件で申込みの撤回または契約を解除できる法制度である。ただし、申込者が商人または契約が開業準備行為であるものに対しては、適用されない。

宅地建物の売買についても、宅地建物取引業法（宅建業法）宅建業法３７条の２は、宅地建物売買のクーリング・オフを定めています。
宅建業者が自ら売主となる宅地や建物の売買契約について、売主である宅建業者の事務所等以外の場所で、買受けの申込みや契約を締結した買主は、一定の期間経過前、引渡や代金の支払前であれば、書面により、申込みの撤回や契約の解除をすることができます。
売主が宅建業者（宅地建物取引業者）であることが適用条件です。
宅地建物取引業者とは、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けて、宅地建物の売買や交換、それらの媒介などを反復継続して行っている者です。
事務所に準ずる場所として、継続的に業務を行える施設がある場所や宅地建物の分譲を行う案内所で宅地建物取引士を置くべき場所もクーリング・オフの適用除外となります。
案内所、モデルハウス、モデルルーム等で、申込みや契約締結をした場合も適用除外です。
売主である宅建業者から代理や媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所等も適用除外です。
買主が自ら希望して自宅や勤務先を契約締結等の場所として申し出た場合は、顧客の購入意思は安定していると考えられるので、クーリング・オフすることはできません。
ただし、宅建業者が顧客の申し出がないのに、自宅を訪問した場合や、電話等による勧誘により自宅を訪問した場合は、買主から訪問することについて了解を得ていても、クーリング・オフが可能です。

４報酬

宅建業者が依頼者から受け取る報酬の額は、国土交通大臣の定める額を超えてはならない。

（１）売買・交換（賃貸借は除く）の媒介報酬(仲介手数料)の限度額

依頼者の一方から受領できる報酬の限度額は、下記のとおりです。
（消費税・地方消費税を含まない本体価格）

２００万円以下の部分の金額・・・・・・・・・５％
２００万円超４００万円以下の部分の金額・・・４％
４００万円超の部分の金額・・・・・・・・・・３％
４００万円超の算式･･･・・・・・・・・・・･ 売買・交換代金×３％＋６万円
（６万円←（上記２００万円単位区分の手数料率の差各１％＝２万円）×３）

＊消費税が加算されます。

（２）貸借の媒介、代理の場合

貸主と借主双方から受け取れる報酬の合計額は、
賃料の１ヵ月分が限度です。

媒介契約

宅建業者が、顧客（依頼者）から不動産の売却や購入等の依頼を受ける場合には、顧客と所定の事項を記載した媒介契約を締結しなければなりません。

一般媒介契約

依頼者が複数の業者に並行して依頼できます。
契約の有効期間は法定されていない（標準媒介契約約款では３ヵ月）。
業者は指定流通機構への登録義務も、業務処理状況の報告義務もありません。

専任媒介契約

依頼者は、他の業者に重複して媒介を依頼することはできないが自ら相手を探したうえで取引するはできる。
業者は７日以内に流通機構への物件登録、２週間に１回以上の文書での報告義務があります。

専属専任媒介契約

他の業者に重ねて依頼することも、自己発見取引もできない。
業者は５日以内に流通機構への物件登録、１週間に１回以上の文書での報告義務があります。

専任媒介契約、専属専任媒介契約への規制のの比較

不動産の売買

売買は、財産を引き渡したり契約書を交わさなくとも、口約束だけで成立するが、実務上は契約書を交わします。

１．契約の当事者

（1）真の所有者

登記には公信力がないので、登記記録の甲区欄の名義人が必ずしも真の所有者であるとは限らない。
固定資産課税台帳や固定資産税の納税者を確認するなど総合的判断が必要となるケースもあります。

（2）未成年者（満２０歳未満で婚姻していない者）

未成年者が自己の財産を処分する場合は、原則として法定代理人の同意を得なければならない。
法定代理人は原則として親権者であること。
法定代理人の同意を得ないでなされた財産の処分は、本人または法定代理人は取り消すことができる。

（3）代理人

売買契約は代理人との間で結ぶこともできます。
代理人と契約する場合は、代理権の有無とその範囲を確認する必要がある。
本人に確認するのが確実かつ実印を押印した本人の委任状と印鑑証明書の提出を求めるのが安全である。

２．実測取引と公簿取引

実測取引
登記面積に基づき売買契約の履行がなされ、後日、その土地を実測した結果、実測面積が登記面積と相違した場合、売買代金の増減精算を行う。
公簿取引
売買対象面積を登記面積とし、後日、その土地を実測した結果、実測面積が登記面積と相違していても、売買代金の増減精算は行わない。

３．手付金

手付金には、解約手付契約解除権を留保する
相手方が契約の履行に着手するまでは契約解除できる
相手方が契約の履行に着手した後は契約解除できない
民法は、売買に関して手付が交付されたときは、解約手付と推定している。
契約解除は、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍返しで行うという慣習が民法でも取り入れられ、明文化されている。
手付により契約が解除されるときは、特約がない限り、損害賠償の請求はできない。
履行の着手とは、売主の場合は登記や引渡し、買主の場合は代金の提供を指す。

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して、
代金の額の１０分の２（２割）を超える額の手付を受領することができない。（＝宅建業者は自分が売主となる売買契約については、手付金を１０分の２までしか受け取ることはできない。）

４．危険負担

民法上、売買の目的物である建物が、契約締結後引渡しまでの間に、売主の責任によらず滅失した場合（例：台風、類焼等）、買主は建物の売買代金を支払う義務があります。
なお、「買主は代金を支払わない」とする特約は有効です。

（1）履行不能

売主の過失により滅失した場合（履行不能）には、買主は履行の催告をせずに、契約を解除することができます。

（2）履行遅滞

売主に売買契約上の債務の履行遅滞が生じた場合、買主は催告することなく契約を解除できず、債務者に履行を催告し、催告期間内に履行がない場合に、契約を解除できます。

５．売主の瑕疵（かし）担保責任

売主は、買主に対して、事前に瑕疵の内容を伝え、了承を得る必要があります。
もし、瑕疵の内容を伝えず、契約後（購入後）に買主が知らない瑕疵が発覚した場合は、売主側は瑕疵担保責任を負う必要があります。

瑕疵担保責任とは、瑕疵の修復に対する費用を売主側の責任（負担）で修復しなくてはいけないということ。瑕疵担保責任は期限（保証期間）がありますので、期限について確認していきましょう。

保証期間は、売主が不動産会社か個人なのかで変わります。
不動産会社が売主の場合、対象の不動産が新築の場合なら10年、中古の場合は２年です。
個人間売買なら3カ月です。

売主が不動産会社の場合

隠れた瑕疵があることを知った日から１年以内ならば、損害賠償請求ができるし、契約そのものを解除できる場合もあります。
ただし、特約で、売主の責任を免除したり軽減したりすることができる。

売買の目的物に通常の取引上の注意を払っても発見されない瑕疵（雨漏り、ひび割れ、耐震強度が基準を満たしていない、シロアリ、アスベスト、床下浸水、その他建物の構造上における欠陥）があった場合は、売主はその瑕疵について無過失でも責任を負わなければならない。
瑕疵は、購入段階では気がつかず、購入し生活してから気がつく内容が多い。そのため、隠れた欠陥とも呼ばれています。
法的瑕疵と言われるものもあり、具体的には、法令により自由な利用（想定していた利用方法）が阻害されていたり、法令を違反している物件。
建ぺい率違反、容積率違反をしている、防災設備が古い、接道義務に違反している、構造上の安全基準が満たされていない、建築制限を生じる契約道路指定を受けているなどのケース。
心理的瑕疵とは、過去に起きた出来事の内容で嫌悪感を持つ事故物件といえるもの。
過去に自殺、殺人事件など、事故・事件により死亡があった、発見が遅れて遺体が腐敗していた、周りで事件や事故、火災などがあった場合。
買主は、隠れた瑕疵があるという事実を知ったときから１年以内なら、契約の目的を達成できない場合には契約を解除することができ、その他の場合は損害賠償を請求できる。
ただし、瑕疵担保責任の規定は任意規定であるので、特約により売主の責任を免除したり､内容を変更したりすることができる。
不動産自体には問題がなくても、環境に問題があるものに環境的瑕疵がある。
具体的には、周りに繁華街があり騒音問題がある。電車やトラックが近くを通り、振動問題がある。ゴミ屋敷や悪臭を放つ建物がある。近くに暴力団組員が住んでいたり暴力団事務所があるなどの場合も環境的瑕疵の対象になる。
宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約については、民法の規定よりも買主に不利となる特約は無効とされる。
ただし、瑕疵担保責任の期間を、物件引渡しの日から２年以上とする特約は可能である。

６．住宅品質確保促進法

（1）瑕疵担保責任の特例

新築住宅（新築後１年以内の未使用住宅）の請負人・売主は、構造耐久上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分で一定のものの（隠れた）瑕疵について、１０年間担保責任を負う。
注文主・買主に不利な特約は無効とされる。
新築住宅の瑕疵担保期間は契約により２０年間まで延長することができる。