こんにちは、人生100年時代のマインドフルネスなファイナンシャルプランナー、ルーティンワーカーなゲンキポリタンです。
200年ライフはお金がかかります。
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今回は不動産投資を考える上で、是非知っておきたい「都市計画法」に関する法について学習します。
国土利用計画法
都市計画法では住み良い街づくりを行う必要のある地域を都市計画区域として都市計画を設定して街づくりが行われます。
国土利用計画法は、国土利用計画の策定に関して必要な事項を定めると共に土地利用計画の作成、土地の投機的取引の規制に関する措置、その他土地利用を調整するための措置を講ずることにより、総合的かつ計画的な国土利用を図ることを目的としています。
そのために、都市計画法も、「国土の利用計画」「土地取引の規制」を中心に規定する内容となっています。
国土の利用計画
国土利用計画には①全国計画、②都道府県計画、③市町村計画の３種類があります。
土地利用基本計画は、国土利用計画法による土地の投機的取引の規制、土地利用の調整等に関する事項について定めています。
都市計画法の上位に土地利用基本計画さらに国土利用計画法があります。
１．土地取引の規制
土地取引に関する制限には許可制と届出制があります。
「規制区域」（注）においての取引は許可制となる。
規制区域以外の区域については、全国にわたり土地取引の届出制が施行されています。
（注）規制区域…… 土地の投機的取引が相当範囲に集中して行われ、地価が急騰するような区域を都道府県知事が「規制区域」として指定するもの。
ただしこの許可制の制度は現在まで実施された例はありません。
（1）事後届出制
届出対象面積
原則として次の面積以上が届出の対象となります。
＊個々の取引が制限面積未満でも、権利取得者が上記面積以上の一団の土地について取引をした場合には、個々の取引をした後に届出が必要となる場合がある。
届出事項は以下の通り。
①契約当事者の氏名･住所等
②契約締結年月日
③土地の所在および面積
④土地の権利の種類および内容
⑤土地の利用目的
⑥土地の権利の取引価格
届出制の対象となる取引
以下の３要素をすべて満たす取引についてが届出の対象です。
- 土地の所有権、地上権、賃借権またはこれらの取得を目的とする権利（予約完結権）の移転または設定であること
- 対価の授受を伴うものであること（ここでいう対価とは金銭に限らず、一般的に金銭に換算しうる経済的価値を広く包含するものとされている）
- 契約（予約を含む）により行われるものであること
つまり、単に土地の売買契約だけではなく、共有持分の譲渡・譲渡担保・代物弁済・交換、地上権、賃借権の設定・譲渡などが対象です。
なお、贈与・相続・信託の引受け等は対象外。
単に売買だけが対象となるのではなく、また、対価とは金銭に限らない。
実際には「２階建てまで」「高さ１０メートルまで」「５００㎡以内」「居住用に限る」「建ぺい率60％」「容積率200％まで」などと、細かく規制されています。
また、最近では規制緩和の方向性もあり、市街化区域に隣接する調整区域でも、宅地化を許可する開発規制緩和措置が取られることもありますが、用途地域は厳しく制限されています。
届出と勧告
- 届出が必要であるにもかかわらず、届出をせずに契約を締結した場合には、６カ月以下の懲役または１００万円以下の罰金に処せらますが、届出をしなかった場合でも、契約自体の効力はあります。
- 都道府県知事は利用目的について審査を行い、土地の利用目的が土地利用計画に適合しない、または公共公益施設の整備の予定、自然環境の保全上不適当であるときは利用目的の変更を勧告し、その是正を求めることができます。
- 勧告を受けたものが従わないときは公表することができます。
また、土地の利用目的について、必要な助言をするときがあります。
（注）取引価格については審査は行わず、指導・勧告をすることはない。
（2）事前届出制
地価が相当程度上昇している区域については、注視区域または監視区域の制限を設けて、土地取引に関しては事前届出制を採用しています。
①注視区域
都道府県知事は、地価が一定の期間に相当な程度を超えて上昇し、または上昇するおそれがある時に、これにより適正な土地利用の確保に支障を生ずると認められる区域を注視区域として指定することができます。
注視区域に指定されると、５年以内の期間を定めて一定規模以上（市街化区域：2,000㎡以上、市街化調整区域および未線引き区域：5,000㎡以上）の土地取引をしようとする際は、あらかじめ都道府県知事に届け出なければなりません。
②監視区域
監視区域とは
・地価の上昇の程度・速さ
・取引時の届出対象面積
によって適正かつ合理的な土地利用の確保が困難となる恐れがあると認められる区域を都道府県知事は５年以内の期間を定めて、監視区域と指定することができます。
注視区域より監視区域の方が規制が厳しくなります。
③届出の手続き
注視区域ならびに監視区域において、一定規模以上の土地売買等の契約を締結しようとする場合には、その当事者（売主､買主双方とも）は、契約締結前に、その取引内容を､土地の所在する市町村長を経由して都道府県知事に届出なければなりません。
届出後予定対価の額を増額したり、土地の利用目的を変更して再度契約を締結しようとするときも届け出なければならない。
届出を受けた都道府県知事は、予定対価の額および利用目的について審査を行い、予定対価の額が著しく適正を欠く場合、また利用目的が土地の利用に関する計画に適合していない等の場合は、契約締結の中止、予定対価の引き下げ、利用目的の変更等を勧告することができます。
事後届出制と事前届出制との比較
添付書類
都市計画法
都市計画区域の指定
都市計画区域には市街化区域と市街化調整区域がある
- 都市計画法は、まず日本の国土を都市計画法等の規制を全面的に受ける、つまり計画的に街づくりを行う地域を「都市計画区域」としています。
線引区域と非線引区域
- 都市計画区域には「市街化区域」「市街化調整区域」この２つの区域を合わせて「線引区域」
- それ以外を「非線外区域」 に分けられます。
都市計画区域とは、都市（町、村といった規模のものを含む）およびそれと一体の地域として整備・開発・保全すべき区域等です。
都市計画区域は知事（二つ以上の都道府県にわたる場合には国土交通大臣）が指定することになっています。
- 都市計画区域は「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分される「線引（都市計画）区域」
- 区分を行わない「非線引（都市計画）区域」 との二つに区分されます。
- 線引区域は大都市圏および地方圏の県庁所在地都市やそれに準ずる規模の都市です。
- 非線引区域は地方圏の中小の市町村です。
- 市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域のことです。あるいは概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街地を図るべき区域のことです。用途地域（建物の用途などを制限した区域、住居系、商業系、工業系など）が定められています。
- 「市街化調整区域」とは、市街地を抑制すべき区域のことで、原則、用途地域を定めません。
各区域の内容は次の通りです。
市街化区域と市街化調整区域
上の図で表したように、都市計画法は、計画的な街づくりを行うための基本法です。
各種の制限法令は、この法律を頂点とする法体系に含まれます。
後述する建築基準法と共に不動産に関する法律上最も重要な法律です。
準都市計画区域の指定
都道府県は、都市計画区域外の区域のうち、相当数の住居その他建築物の建築またはその敷地の造成が現に行われる。
または行われると見込まれる一定の区域で、当該区域の自然的および社会的条件並びに法令による土地利用の規制の状況を勘案して、そのまま土地利用を整序することなく放置すれば、将来における都市としての整備、開発および保全に支障が生じるおそれがあると認めれる区域を、準都市計画区域として指定することができます。
準都市計画区域については、市街化区域と市街化調整区域の区分は設けられない。
ただし、用途地域、風致地区等の７種類の地域地区を設けることができます。
また、開発許可制度の適用がある。（3000m2以上の開発は許可が必要）＊上の図参照
用途地域と補助的地域地区の指定
都市計画地域を大きく市街化区域と市街化調整区域に分けると、次の段階として地域地区を指定してより細かな区分を行うことになる。
この地域地区は（１）用途地域、（２）補助的地域地区の２つに分けられる。
(1） 用途地域
用途地域とは土地上に建てることのできる建物の用途の規制です。
その用途地域に規定されている用途以外の建物を建てることは禁止されています。
すなわち、都市計画で用途地域が定められると、建築基準法により具体的に用途制限が行われます。
市街化区域に指定された地域は、必ず用途地域を指定されます。
用途地域には、住居系８種類、商業系２種類、工業系３種類の１３種類があります。
参考：
富山市では第二種低層住居専用地域、田園住居地域は指定していない。 出所：富山市
一方、市街化調整区域には原則として用途地域を定めていません。
田園住居地域の創設
２０１８年４月、住居系用途地域の一類型として田園住居地域が創設されました。
創設の背景として、住宅と農地が混在し両者が調和して良好な居住環境と営農環境を形成している都市地域を、あるべき市街地像として都市計画に位置付け、その実現を図るようにしたのです。
（2） 補助的地域地区
前記の用途地域以外にも各種の「地域地区」の指定があり、必要に応じて適宜、特有の規制が行われる。以下に、代表的なものをあげる。
①特別用途地区
用途地区内において、特別な目的のための土地利用増進、環境の保護等のために定める地区である。具体的な内容は地方公共団体の条例により定められる。
なお特別用途地区は必ず用途地域内に定めることとされている。
特別用途地区は地方公共団体の条例で用途地域内の制限を強化することもできるし、あるいは緩和することもできる。具体的には、特別工業地区、文京地区などがある。
②特定街区
都市商業地等において有効な空地を確保するとともに、まとまった街区単位での良好な建築計画を誘導するための制度である。
四方を道路に囲まれた一街区全体を敷地とする大型ビルを建てる場合に適用される。
行政側はその敷地の一部を公開空地に提供してもらう一方、ビル建築に際しては、容積率や高さ制限の規制の緩和や適用除外を行う。
③防火地域・準防火地域
市街地における火災の危険を排除するために定める地域。
都市計画で防火地域・準防火地域が指定されると、具体的な規制が建築基準法で行われる。
建設物の敷地が異なる防火規制にまたがる場合には、規制の厳しい方が建築物のすべてに適用される。
④高度地区
用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または建築物の高さの最低限度を定める地区。
その他、高度利用地区、美観地区、風致地区などが定められる。
⑤都市施設
都市施設とは、都市形成に必要不可欠な施設をいい、具体的には道路、公園、河川、下水道、学校、病院などをいう。
都市計画では都市計画区域内にこれらの都市施設を定めることとされている。
なお、これらのうち都市計画に定められた施設を都市計画施設という。
都市計画施設の区域内で建物を建築しようとするときは、原則として都道府県知事の許可が必要である。
市街化区域については、少なくとも道路、公園、下水道を定めるものとし、住居系地域についてはさらに義務教育施設を定めるものとされている。
（3） 開発行為に関する規制等
主として建築物の建築または特定工作物（コンクリートプラント、ゴルフコースなど）の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。
土地の区画形質の変更とは、下記の３つをいう。
- ①区画の変更：道路等の築造による敷地の分割
- ②形．状の変更：盛土、切土等の造成工事
- ③性質の変更：農地から宅地への性質の変更等
①区画の変更：道路等の築造による敷地の分割
②形．状の変更：盛土、切土等の造成工事
③性質の変更：農地から宅地への性質の変更等
開発許可制度
開発許可
一定の開発行為をする場合には、下の図のように、都道府県知事の許可が必要な場合と不要な場合があります。（「一定の開発行為」に、土地の合筆や分筆は含まれません）
都市計画区域、準都市計画区域内で次の開発行為に該当する行為を行う場合には、事前に都道府県知事の許可が必要です。
なお、市街地再開発事業や土地区画整理事業の施行として行う開発行為は、許可が不要です。
- 市街化区域……１,０００㎡以上の土地。
- 市街化調整区域……規模にかかわらずすべて（農家用地等一定のものを除く）
- ただし三大都市圏の一定区域では５００㎡（条例等により３００㎡）以上の土地
- 非線引都市計画区域……３,０００㎡以上の土地
- 準都市計画区域……３,０００㎡以上の土地
- 都市計画区域・準都市計画区域以外……１０,０００㎡（1ha）以上の土地
- 具体的には、開発区域の位置、区域および規模、予定建築物等の用途、開発行為に関する設計、工事施工者などを記入した申請書を提出します。
- なお都市計画区域、準都市計画区域以外においても、一定規模以上の開発行為について開発許可制度が適用される場合があります。
- 許可を受けずに開発行為を行ったものは５０万円以下の罰金に処せられます。
- 開発許可を受けた人の相続人は、その被相続人が有していた開発許可を継承できる。
建築行為の制限
- 工事完了の公告前
開発許可を受けた開発区域内では、工事完了の公告があるまでは、建築物の建築などはできない（土地の譲渡は可能） - 工事完了の公告後
原則として予定建築物など以外のものは建築などできない
- 開発許可を受けた開発区域内の土地では、工事完了公告があるまでは、建築物を建築することはできない。（上記、説明参照）
- 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内に建築物を建築するためには、原則として都道府県知事の許可が必要である。
- 建築基準法による建築確認を受ける必要がある建築物は、開発許可を受けた開発区域内に建築する場合であっても、建築確認は必要である。
※建築確認とは、建築主が、建築物を建築しようとする場合に、工事に着手する前に、その建築物の計画が法令等の規定に適合していることについて建築主事の確認を受けること。
用途地域と補助的地域地区の指定
都市計画地域を大きく市街化区域と市街化調整区域に分けると、次の段階として地域地区を指定してより細かな区分を行うことになる。この地域地区は（１）用途地域、（２）補助的地域地区の２つに分けられる。
市街地再開発事業の場合
- 市街地再開発事業とは、市街地内の、土地利用の細分化や老朽化した木造建築物の密集、十分な公共施設がないなどの都市機能の低下がみられる地域において、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることを目的としています。
- 建築物及び建築敷地の整備並びに公共施設の整備に関する事業。
- 市街地再開発事業や土地区画整理事業の施行として行う開発行為には、都道府県知事などの許可を必要としません。
まとめ
都市計画 法についてお話しました。
- 市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域のことです。
あるいは概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街地を図るべき区域のことです。 - 用途地域（建物の用途などを制限した区域、住居系、商業系、工業系など13種類）が定められています。
- 「市街化調整区域」とは、市街地を抑制すべき区域のことで、原則、用途地域を定めません。
- 市街化区域の開発行為では、土地面積が1,000㎡以上の場合は、都道府県知事の許可が必要です。
- 市街地再開発事業や土地区画整理事業の施行として行う開発行為は、許可が不要です。
- 都市計画区域内においては、原則として、建築物の敷地は、建築基準法上の道路（幅員4m以上の道路）に2m以上接していなかればなりません。建築基準法はこちらをご覧ください。
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