100年ライフ・お金のヒミツ|借家を学習する

アパート経営 ファイナンシャルプランニング


こんにちは、人生100年時代のマインドフルネスなファイナンシャルプランナー、コーナンダアNです。

いま現在、手元に100万円の貯蓄があるとして、将来のためにアパート経営をプランしている方はいますか?

いつかは目標に通じる歩みを、一歩一歩、運んでいくのでは足りない。
その一歩一歩が目標なのだし、一歩そのものが価値あるものでなければならない。
(ゲーテ)

一歩、一歩とは一つずつ丁寧にこなしていくこと。

欲望でやる気は作れません。逆にやる気を失います。ストレスを生むだけです。
ストレスが生まれるとストレスを消すためにより強いストレスを消すためのストレスになるものを好み、ストレスの循環にはまりこみます。

これではアパート経営など夢のまた夢になります。

必要なのは、目の前の仕事や学習をひとつずつやり遂げていくことです。

遠くにあるようにしか思えない夢は、自分の在り方で距離が変わります。

人生はエンドレスにワンダフル
このサイトは、手元の100万円(あるいは0円)から人生をエンドレスにワンダフルにするアドベンチャーのサイト。
今回は、将来マンションオーナーとして、賃貸を考えている人には外せない、借家権を学習します。

借家

不動産について考えましょう

借家(しゃくや)は、借りた状態の住宅のことで借りた人の目線での表現。
物件の所有者である家主(やぬし)から見た場合は貸家(かしや)になります。
通常、借り手は物件の所有者に賃料(家賃)を支払う関係にあります。

ここでとりあげるのは「借家権」で、借地借家法が適用される建物の賃借権を指します。

借地借家法(新法)(しゃくちしゃっかほう、平成3年10月4日法律第90号)は、建物の所有を目的とする地上権・土地賃貸借(借地契約)と、建物の賃貸借(借家契約)について定めた法律です。

土地や建物の賃貸借契約における借主(借地人、借家人、店子)の保護を主体にした法です。

借地法は、大きく分けて2種類あり、借地法(旧法)と1992年8月1日に施行された借地借家法があります。

旧法は借地人の権利が強く、土地の返還がむずかしいなど地主側に不利な面がありました。
1992年施行の新しい借地借家法では、借りられる期間を定めるなど改善させています。

借地借家法(新法)

アパート経営

借地借家法(新法)も、旧法同様に、建物用途について特に限定していないので、居住用の建物、事業用の建物を有償で借りる場合に適用されます。

借地と同様に、「正当事由」がない限り契約は更新されるという旧法の制度は、新法においても採用されました

しかし、旧法ではどのような事情が正当の事由として認められるのかが、不明確であったため、新法では判断基準として、

① 各当事者が建物の使用を必要とする事情(判断基準の中心)

② 建物に関する従前の経過

③ 建物の利用状況

④ 貸主が建物の明渡しの条件として賃借人に対して財産上の給付(いわゆる立退料)の申出

という要素が明文化されました。

100年ライフ・お金のヒミツ|借地権を学習する
人生はエンドレスにワンダフル。自分が好きな国で、好きなことをしながら、稼いだお金で、生まれ故郷では賃貸業を営む。これからは、日本人も海外に出稼ぎ、稼いだお金で賃貸業。人生100ライフを、どのようにデザインしてライフプランにするかは、自分次第の時代です。ここでは借地権、普段目にしない登記簿謄本を学習します。

借家・借地権の種類

  • 普通借地権
  • 定期借地権
    • 一般定期借地権
    • 事業用定期借地権
  • 普通借家権(普通借家契約)
  • 定期借家権定期借家契約)

普通借地権
1992年8月に施行された新法で、旧法による借地権と新法による借地権が混在しています。

存続期間が終了しても、土地所有者は「正当事由」がない限り契約更新を拒むことはできません。(正当事由は新法で具体的に規定)
なお、旧法で契約した借地権は、更新時にも旧法が適用されます。但し、普通借地権において契約更新を契約更新は借地上に建物がある場合に限られます。

また契約の更新がない場合、借地人は土地所有者に対して借地上の建物の買取を時価で請求できます。(建物買取請求権)

臨時設備の設置などの一時使用のために借地権を設定した場合には、借地借家法の一部規定(存続期間、更新の規定など)は適用されません。

定期借地権

 一般定期借地権  
「一般定期借地権」とは、借地権の存続期間を50年以上に設定し、契約期間終了後、借地権が確実に消滅する借地契約です。

地主は土地を借地人に貸すことで、毎月の地代収入を得られます。

契約更新や期間延長がなく、契約期間終了後には土地が更地になって戻ってきます。


事業用定期借地権
「事業用定期借地権」とは、居住用ではなく事業のために土地を賃貸借する定期借地権の一形態です。

従来、事業用定期借地権の設定期間は「10年以上20年以下」とされていました。

法改正により平成20年1月1日から設定期間が、「10年以上30年未満」と「30年以上50年未満」の2タイプに区分されました。

これにより、事業用定期借地権を利用した土地活用は、今後、さらに広がるものと予想されます。


普通借家権では、貸主は正当な理由がない限り契約の更新を拒絶できません。
普通借家契約は、書面だけでなく口頭でも契約は成立します。


定期借家契約では、契約期間が満了すれば必ず借家契約が終了します。
定期借家契約は、必ず書面で契約を締結しなければなりません。

さらに、賃貸借契約の期間について、貸主と借主との間で1年未満の契約期間を定めた場合、普通借家契約では、たとえ当事者同士で1年未満で合意したとしても、期間を決めなかったものとみなされ、期間の定めのない借家契約となります。

定期借家契約では、1年未満の契約期間を定めることもできます。

借家権の効力

建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力が生じます

借家権の譲渡(転売)又は転貸には、所有者の承諾を必要です。
無断の譲渡・転貸借は契約の解除事由になります。

普通借家権

契約により期間を定める場合の借家期間は1年以上が決まりです。

1年未満の期間を定めた場合は期間の定めのないものになります。

契約の方法には制限がありません。

お互い合意した契約ですから、契約の期間が満了しない間に、一方の当事者が賃貸借契約を途中で終了させることは原則できません。

中途解約についての特約が定められるのが一般的で、内容は、借地借家法の趣旨である「賃借人保護」の考え方から、中途解約する場合、どちら側が解約を申し入れるのかで、内容が異なります。

定期借家権

存続期間の終了によって更新されない借家権を定期借家権と言います。
定期借家権は、借り手と貸し手が対等の位置に立った画期的なものです。

定期借家権は、平成12年改正、平成12年3月1日より施行されました。

定期借家権は、居住用の建物でも、営業用の建物も対象になります。内容は以下の通り。

契約期間をもって借家契約が終了し、更新されないこととする

正当事由がなくても、貸主は更新を拒絶できる。家主・借家人の双方で再契約の合意ができなければ、借家人は引き続きその建物を賃借することはできない。

契約期間に制限はない(1年未満も可)

必ず書面(公正証書でなくてもよい)で契約しなければならない。書面による締結をしなかった場合は、普通借家契約となる。

家主は借家人に「この賃貸借は更新がなく、期間の満了により終了する」ことを、契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない。(仲介者としての宅建業者が行なう重要事項の説明ではない)

契約期間が1年以上である場合は、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に、期間満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知が必要。

他にも、原則として中途解約はできないことになっている。

ただし、居住用の建物でその床面積が200㎡未満のものについては、やむをえない事情(転勤・療養・親族の介護など)により生活の本拠として使用できなくなった場合には、特約がなくとも1カ月前に借主が解約を申し入れることができる(事業用の建物の契約ではこのような中途契約が認められないので注意すること)。

床面積200㎡未満の居住用建物でやむをえない事情があるときは、借主は1月前に解約の申入れができます。特約はなくてもOKです。

定期借家契約という新しい契約の種類が追加されたわけで、従来の借家契約が当然に定期借家契約になるわけではありません。

居住用の建物(生活の本拠として使用している店舗併用住宅を含む)については、改正法施行(平成12年3月1日)前に借家契約を締結している場合、引き続き賃貸借するときは定期借家契約を締結することはできません。
つまり、定期借家契約に切り替えることはできません。よって借家人は住み続けられます

ただし、居住用建物以外については、以前の借家契約を双方が合意終了させ、定期借家契約を結ぶことができます。

普通借家契約と定期借家契約

借家権の比較

施行前の借家契約を定期借家に切り替えることは、居住用建物についてはできないが、事業用建物については可能です。

 

契約期間1年未満の普通借家契約(期間の定めのない契約)

賃借人(借主)は、いつでも3ヵ月前の解約申入れ(正当事由は不要)により、契約を終了できます。
一方、賃貸人(貸主)は解約の申入れ(正当事由が必要)ができ、申入れから6ヵ月後に契約は終了します。

造作買取請求権

賃借人(借主)が賃貸人(貸主)の同意を得てエアコンなどの造作を取り付けた場合、建物の明け渡しに際して、賃借人は、賃貸人に対してその造作の買取りを請求する権利があります。
この権利を「造作買取請求権」という。
ただし、造作買取請求権をあらかじめ排除する特約は有効です。

賃料増減請求権

賃貸人(貸主)および賃借人(借主)は、将来に向かって家賃の増額や減額を相手方に請求できます。ただし、一定期間増額しないとする特約は、有効です
なお、定期借家契約では、減額しないとする特約も有効になります

取壊し予定の建物の賃借権

一定期間経過後に取り壊すことが明らかな場合、その事由を記載した書面で、建物を取り壊す時に賃貸借が終了することを定めることができます

借家権の対抗力

建物の賃借権の登記がなくても、建物の引き渡しを受けていれば、後にその建物を取得した者に対して対抗力を持ちます。

原状回復

賃借人(借主)は借家契約の終了時、故意・過失・善管注意義務違反・その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損がある場合にはそれを負担する義務があります。

いわゆる経年変化・通常使用の損耗はこれに含まれないものとします。
これは国土交通省による「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に定められています。

 

区分所有法

アパート経営

1棟の建物に構造上区分された数戸の部分で、独立して住居・店舗・事務所などの建物としての用途に供することがあるとき、その各部分を所有権の目的とすることができ、これを区分所有権という。

区分所有権の典型例は分譲マンションである。
この区分所有権を規定した法律を「建物の区分所有等に関する法律」(区分所有法)という。

専有部分と共用部分

専有部分とは、区分所有権の目的となる建物の部分をいう。

共用部分とは、区分所有権の目的となる建物の中で、専有部分とはならない部分であり、法律上の共用部分(法定共用部分)と規約上の共用部分(規約共用部分)がある。

法定共用部分は、廊下、階段、ロビーなど、客観的に見て当然に共用部分とされるものである。
規約共用部分は、管理人室や集会室など規約によって共用にした部分である。

共用部分の持分は、特段の定めのない限り、専有部分の床面積の割合による

敷地利用権と分離処分の禁止

区分所有者は、専有部分を所有するために建物の敷地に関する権利を有する。
この権利を敷地利用権という。

敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合は、区分所有者は原則として専有部分と敷地利用権とを分離して処分することができない

例外として区分所有法(32条)は公正証書による規約の設定を認め、専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にすると定めることができるとしている。
ただし、第三者に対抗するには登記が必要である。

集会

区分所有者は、管理組合の組合員となり、任意脱退することはできない。また、管理者は少なくとも毎年1回は集会を開かなければならない。区分所有者は集会の決議および規約で定めた別段の方法により、管理者を選任または解任できる。

規約

建物または敷地などの管理または使用に関して、区分所有者相互間の事項を規約で定めることができる。

また建物の保存に有害な行為その他建物の管理・使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならい等の規約の効力は、相続等による取得者(包括承継人)・売買等による取得者(特定承継人)・賃借人やその家族(専有部分の占有者)にも及ぶ。

受検技術 前所有者が共益費等を支払っていない場合、その支払い義務は買主が引き継がなくてはならない。

5. 決議事項

 

まとめ

アパート経営をする上で、借家契約。借地借家権は重要です。

資産は自然と増える仕組みをどう作るか、イメージするから具体的にかんがえることができるので、情報にも敏感になります。

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